Was das für Olbia, Nord- und Südsardinien bedeuten könnte
Keine offizielle Stelle hat den Test der Kommission bislang auf eine sardische Gemeinde angewendet, und der Act selbst ist noch zwei bis drei Jahre von der Verabschiedung entfernt. Was sich heute sagen lässt, stützt sich auf drei öffentliche Datenquellen: Angebotspreise (Idealista und Immobiliare.it, August 2026), erklärtes Einkommen pro Steuerpflichtigem (Daten des Wirtschaftsministeriums für das Steuerjahr 2023, veröffentlicht im April 2025) und der Bericht der Banca d'Italia vom Juni 2026 zur sardischen Wirtschaft. Zwei Vorbehalte gelten dabei. Angebotspreise sind nicht die Transaktionspreise, die die Kommission verwenden wird, und das steuerpflichtige Einkommen pro Steuerpflichtigem in Italien ist nicht das verfügbare Einkommen pro Person; beides treibt eine selbst errechnete Kennziffer nach oben. Die folgenden Zahlen sind daher indikativ und nicht die Methode der Kommission.
Olbia. Idealista weist für Olbia im August 2026 einen Preis von 3.810 € pro Quadratmeter aus, ein Allzeithoch, 8,4% mehr als im Vorjahr und 70% mehr als im August 2016 (2.234 €). Immobiliare.it zeigt 3.669 €. Das erklärte Einkommen pro Steuerpflichtigem liegt bei 21.215 €. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung ergeben diese Werte einen Multiplikator von 14 oder mehr, weit über der Achtfach-Schwelle. Doch dieselbe Stadt sieht bei den amtlichen Werten ganz anders aus: Die Banca d'Italia stellt auf Basis der Daten der Agenzia delle Entrate fest, dass das Verhältnis von Preis zu Einkommen zwischen 2015 und 2024 in fast allen sardischen Gemeinden gesunken ist, am stärksten in touristischen Gemeinden, weil die Einkommen schneller wuchsen als die bewerteten Preise. Olbia ist auch demografisch ungewöhnlich: 61.739 Einwohner am 1. Januar 2026, die einzige sardische Stadt, für die bis 2030 weiteres Wachstum prognostiziert wird. Die ISTAT-Zählung erfasst 41.370 Wohnungen in der Gemeinde, von denen 10.777 (26%) leer stehen, gegenüber rund 3.128 Kurzzeitvermietungsangeboten (7,5% des Bestands); eine sardische Erhebung des Betreiberverbands AIGAB ergab, dass nur 2,2% der Kurzzeitvermietungen der Insel aus Langzeitmieten umgewandelt wurden, und ordnet Olbia zusammen mit Cagliari und Alghero als städtisches Zentrum mit hoher Dauerbewohnerquote ein. Das sind die Zahlen, die eine Gemeinde widerlegen müsste, um einen dreijährigen „erheblichen negativen Effekt“ speziell durch Kurzzeitvermietungen nachzuweisen. Beim Preis allein könnte Olbia die Vorprüfung bestehen; beim Nachweis des Schadens startet die Stadt aus einer schwachen Position.
Nordsardinien. Die Küstengemeinden Galluras weisen die höchsten Multiplikatoren der Insel auf: Arzachena 6.035–6.150 € pro Quadratmeter (Porto Cervo 7.721 €), Golfo Aranci 4.598–4.750 € (11% mehr als im Vorjahr), San Teodoro 3.692–4.437 €, gegenüber erklärten Einkommen von 21.000–23.000 €. Alghero liegt bei 2.935–3.107 € bei schrumpfender Bevölkerung (41.765, minus 0,5% im Jahresvergleich). Santa Teresa Gallura und La Maddalena liegen noch unter ihren Preisspitzen von 2012–2013, was den Zehnjahres-Verschlechterungsnachweis für sie schwächt. Die strukturelle Tatsache im Norden ist nicht die Kurzzeitvermietung, sondern der Zweitwohnsitz: Die Banca d'Italia zählt in touristischen Gemeinden 38% der Wohnungen als nicht von Bewohnern bewohnt (26% anderswo), während touristische Unterkünfte 7,5% des Bestands ausmachen. Die Typologie von AIGAB besagt, dass Arzachena, La Maddalena, Palau und Santa Teresa einen sehr hohen Anteil leerstehender Wohnungen mit einem unter dem regionalen Durchschnitt liegenden Anteil an Kurzzeitvermietungen verbinden. Für diese Orte wäre das schärfere Instrument des Acts die zukunftsgerichtete Begrenzung des Kaufs von Wohnungen zur Kurzzeitvermietung, nicht ein Verbot für bestehende Vermieter, und Vermieter, die dort ihren Hauptwohnsitz haben, wären ohnehin ausgenommen.
Südsardinien. Cagliari ist der plausibelste Kandidat des Südens – eher aufgrund des Trends als des Niveaus. Die Angebotspreise liegen bei 2.606–2.716 € pro Quadratmeter, noch immer 4% unter dem Höchststand vom Januar 2012, doch das erklärte Einkommen pro Steuerpflichtigem ist mit 29.094 € (Steuerjahr 2024) das höchste der Insel, sodass der indikative Multiplikator bei sieben bis neun liegt, genau an der Achtfach-Grenze. Der Erschwinglichkeitsindex von Immobiliare.it für Cagliari fiel innerhalb eines einzigen Jahres um sechs Punkte, einer der stärksten Rückgänge in Italien, während die Bevölkerung auf etwa 146.600 gesunken ist, rund 5.000 weniger als 2019. Die Stadt zählt etwa 2.400 registrierte B&Bs und Gästehäuser. Villasimius (3.467–3.709 €) und Pula (2.800–2.870 €) zeigen Multiplikatoren im Stil Galluras, getrieben von Zweitwohnsitzen. Sant'Antioco (1.306 €, minus 3,4%) und Carloforte (1.801–2.009 €) liegen weiterhin unter ihren Höchstständen von 2014–2015, und Sassari, mit 1.319–1.353 € und 27% unter seinem Höchststand von 2012, ist von der Schwelle weit entfernt.
Zeitplan und Reaktionen. Der Vorschlag durchläuft nun das ordentliche Gesetzgebungsverfahren; AIGAB erwartet keine endgültige Verabschiedung vor 2028. Selbst dann müsste eine Gemeinde vor jeder Einschränkung eine dreijährige Beweisakte vorlegen, und Einschränkungen laufen nach fünf Jahren aus, sofern sie nicht erneuert werden. Der regionale Tourismusreferent Franco Cuccureddu erklärte im März 2026, dass keine sardische Gemeinde mehr kurzzeitvermietete Wohnungen als von Einwohnern bewohnte Wohnungen habe, dass Sardinien „noch nicht im Overtourism“ sei und dass die Region kein eigenes Gesetz zu Kurzzeitvermietungen ausarbeite. AIGAB-Präsident Marco Celani fragte: „Come può esserci stress abitativo dovuto agli affitti brevi dove questi pesano l'1,3% a fronte del 29% di abitazioni vuote?“ („Wie kann es Wohnungsdruck durch Kurzzeitvermietungen geben, wo diese nur 1,3% ausmachen gegenüber 29% leerstehenden Wohnungen?“). Federalberghi-Präsident Bernabò Bocca hingegen bezeichnete den Rahmen als „un passaggio importantissimo“ für unter Druck stehende Städte.
Gegenprobe: Was die Daten aus Gallura bereits zeigen
Der Faktencheck von RENTAL12 vom Mai 2026, The Gallura Paradox Exposed, kam noch vor Existenz des Acts von der Seite Olbias aus zur gleichen strukturellen Schlussfolgerung: 10.777 leerstehende Wohnungen gegenüber 3.128 Angeboten, ein Bevölkerungsanstieg von 36% seit 2001 bei praktisch keinem Neubau, und Renovierungskosten von 1.800–2.500 € pro Quadratmeter, die den Großteil des Preisanstiegs im centro storico erklären. Seine Zahlen stimmen mit den oben genannten Werten überein (Angebotspreis Olbia 3.756 € im März 2026 gegenüber 3.669–3.810 € im August 2026; Sardinien 312.423 leerstehende Wohnungen, 30,2% des Bestands, gegenüber 319.211 bei AIGAB). Der einzige Punkt, der sich verändert hat, ist der Umfang: Jener Artikel zitierte die 37.094 Online-Angebote von AIGAB (3,5% der sardischen Wohnungen), während die Tabellen der Region für 2025 inzwischen 46.024 registrierte private Unterkünfte zählen und die Banca d'Italia 47.217 kurzzeitvermietete Wohnungen – unterschiedliche Definitionen statt eines Widerspruchs. Der Act würde, sofern er verabschiedet wird, diese Beweisfrage zu einer rechtlichen machen: Eine Gemeinde könnte Kurzzeitvermietungen nur dann einschränken, nachdem sie nachgewiesen hat, dass diese – und nicht leerstehende Zweitwohnungen – die Bewohner unter Druck setzen. Die umfassendere Übersicht von RENTAL12 über die Forschung findet sich in Debunking the STR housing myth und ihre Analyse des italienischen Mietrechts in Italy's rental law and the housing crisis.
Weitere Quellen
Banca d'Italia, L'economia della Sardegna (Juni 2026) · Idealista Sardegna Preisbericht (August 2026) · Immobiliare.it, Mercato immobiliare Olbia · La Nuova Sardegna, erklärte Einkommen in allen 377 Gemeinden (18. April 2025) · ANSA, AIGAB-Erhebung (11. April 2026) · Sardiniapost, Interview mit Cuccureddu (30. März 2026) · idealista/news, Reaktionen von AIGAB und Confedilizia (7. September 2026) · Gallura Oggi, Bevölkerung Olbias (22. August 2026) · Regione Sardegna Osservatorio del Turismo, Tabellen 2025 · Skift (9. September 2026)