Was das für Olbia sowie Nord- und Südsardinien bedeuten könnte
Keine offizielle Stelle hat den Test der Kommission an einer sardischen Gemeinde durchgeführt, und bis zur Verabschiedung des Gesetzes dauert es noch zwei bis drei Jahre. Was sich heute sagen lässt, stützt sich auf drei öffentliche Quellen: Angebotspreise (Idealista und Immobiliare.it, August 2026), das erklärte Einkommen je Steuerpflichtigem (Daten des Wirtschaftsministeriums für das Steuerjahr 2023, veröffentlicht im April 2025) und den Bericht der Banca d'Italia vom Juni 2026 zur sardischen Wirtschaft. Zwei Vorbehalte gelten. Angebotspreise sind nicht die Transaktionspreise, die die Kommission heranziehen wird, und das italienische steuerpflichtige Einkommen je Steuerpflichtigem ist nicht das verfügbare Einkommen pro Person; beides treibt ein selbst berechnetes Verhältnis nach oben. Die folgenden Zahlen sind Richtwerte und nicht die Methode der Kommission.
Olbia. Idealista führt Olbia im August 2026 mit 3.810 € pro Quadratmeter, einem Allzeithoch, das ist ein Plus von 8,4 % binnen eines Jahres und von 70 % seit August 2016 (2.234 €). Immobiliare.it weist 3.669 € aus. Das erklärte Einkommen je Steuerpflichtigem beträgt 21.215 €. Bei einer Wohnung von 80 Quadratmetern ergeben diese Werte ein Vielfaches von 14 oder mehr, weit über der Grenze vom Achtfachen. Und doch sieht dieselbe Stadt bei den amtlichen Werten ganz anders aus: Die Banca d'Italia stellt anhand von Daten der Steuerbehörde fest, dass das Verhältnis von Preis zu Einkommen zwischen 2015 und 2024 in fast allen sardischen Gemeinden gesunken ist, am stärksten in den touristischen, weil die Einkommen schneller gewachsen sind als die veranschlagten Preise. Auch demografisch ist Olbia ungewöhnlich: 61.739 Einwohner am 1. Januar 2026, die einzige sardische Stadt, für die bis 2030 weiteres Wachstum prognostiziert wird. Die ISTAT-Zählung erfasst 41.370 Wohnungen in der Gemeinde, davon stehen 10.777 (26 %) leer, dem stehen rund 3.128 Inserate für Kurzzeitvermietung gegenüber (7,5 % des Bestands); eine sardische Erhebung des Betreiberverbands AIGAB ergab, dass nur 2,2 % der Kurzzeitunterkünfte der Insel aus Langzeitmietwohnungen umgewandelt wurden, und ordnet Olbia gemeinsam mit Cagliari und Alghero als städtisches Zentrum mit hohem Anteil an Dauerbewohnern ein. Diese Zahlen müsste eine Gemeinde überwinden, um über drei Jahre eine „erhebliche nachteilige Wirkung“ speziell durch Kurzzeitvermietungen nachzuweisen. Allein beim Preis könnte Olbia die Prüfung bestehen; beim Nachweis eines Schadens startet es aus einer schwachen Position.
Nordsardinien. Die Küstengemeinden der Gallura weisen die höchsten Vielfachen der Insel auf: Arzachena 6.035–6.150 € pro Quadratmeter (Porto Cervo 7.721 €), Golfo Aranci 4.598–4.750 € (+11 % binnen eines Jahres), San Teodoro 3.692–4.437 €, bei erklärten Einkommen von 21.000–23.000 €. Alghero liegt bei 2.935–3.107 € mit schrumpfender Bevölkerung (41.765, minus 0,5 % binnen eines Jahres). Santa Teresa Gallura und La Maddalena liegen noch unter ihren Preisspitzen von 2012–2013, was für sie das Kriterium der zehnjährigen Verschlechterung abschwächt. Die strukturelle Tatsache im Norden sind nicht Kurzzeitvermietungen, sondern Zweitwohnungen: Die Banca d'Italia zählt 38 % der Wohnungen in touristischen Gemeinden als nicht von Einwohnern bewohnt (anderswo 26 %), während touristische Unterkünfte 7,5 % des Bestands ausmachen. Laut der Typologie von AIGAB verbinden Arzachena, La Maddalena, Palau und Santa Teresa einen sehr hohen Anteil unbewohnter Wohnungen mit einem Anteil an Kurzzeitvermietungen unter dem regionalen Durchschnitt. Für diese Orte wäre das schärfere Instrument des Gesetzes die vorausschauende Begrenzung des Kaufs von Wohnungen zur Kurzzeitvermietung, nicht ein Verbot für bestehende Gastgeber, und Gastgeber, die in ihrem Hauptwohnsitz vermieten, wären ohnehin ausgenommen.
Südsardinien. Cagliari ist der plausibelste Kandidat des Südens, eher wegen des Trends als wegen des Niveaus. Die Angebotspreise liegen bei 2.606–2.716 € pro Quadratmeter, immer noch 4 % unter dem Höchststand vom Januar 2012, doch das erklärte Einkommen je Steuerpflichtigem ist mit 29.094 € (Steuerjahr 2024) das höchste der Insel, sodass das Richtwert-Vielfache bei sieben bis neun liegt, genau an der Grenze des Achtfachen. Der Erschwinglichkeitsindex von Immobiliare.it für Cagliari fiel binnen eines Jahres um sechs Punkte, einer der stärksten Rückgänge Italiens, während die Bevölkerung auf rund 146.600 gesunken ist, etwa 5.000 weniger als 2019. Die Stadt zählt rund 2.400 registrierte B&Bs und Pensionen. Villasimius (3.467–3.709 €) und Pula (2.800–2.870 €) zeigen Vielfache wie in der Gallura, getrieben von Zweitwohnungen. Sant'Antioco (1.306 €, minus 3,4 %) und Carloforte (1.801–2.009 €) liegen weiterhin unter ihren Höchstständen von 2014–2015, und Sassari ist mit 1.319–1.353 € und 27 % unter dem Höchststand von 2012 weit von der Schwelle entfernt.
Zeitplan und Reaktionen. Der Vorschlag durchläuft nun das ordentliche Gesetzgebungsverfahren; AIGAB rechnet nicht vor 2028 mit der endgültigen Verabschiedung. Selbst dann bräuchte eine Gemeinde vor jeder Beschränkung eine dreijährige Beweisführung, und Beschränkungen laufen nach fünf Jahren aus, sofern sie nicht verlängert werden. Der regionale Tourismusassessor Franco Cuccureddu erklärte im März 2026, keine sardische Gemeinde habe mehr Kurzzeitvermietungswohnungen als Wohnungen von Einwohnern, Sardinien befinde sich „noch nicht im Overtourism“, und die Region arbeite kein eigenes Gesetz zur Kurzzeitvermietung aus. AIGAB-Präsident Marco Celani fragte: „Come può esserci stress abitativo dovuto agli affitti brevi dove questi pesano l'1,3% a fronte del 29% di abitazioni vuote?“ („Wie kann es Wohnungsdruck durch Kurzzeitvermietungen geben, wo diese 1,3 % ausmachen, gegenüber 29 % leer stehenden Wohnungen?“). Federalberghi-Präsident Bernabò Bocca hingegen nannte den Rahmen „un passaggio importantissimo“ für Städte unter Druck.
Gegenprobe: Was die Daten aus der Gallura schon aussagen
Der Faktencheck von RENTAL12 vom Mai 2026, The Gallura Paradox Exposed, kam schon vor dem Gesetz von der Seite Olbias zum gleichen strukturellen Schluss: 10.777 leere Wohnungen gegenüber 3.128 Inseraten, ein Bevölkerungszuwachs von 36 % seit 2001 bei kaum neuen Bauten und Sanierungskosten von 1.800–2.500 € pro Quadratmeter, die den Großteil des Preisanstiegs in der centro storico erklären. Seine Zahlen stimmen mit den obigen Angaben überein (Angebotspreis in Olbia 3.756 € im März 2026 gegenüber 3.669–3.810 € im August 2026; Sardinien 312.423 leer stehende Wohnungen, 30,2 % des Bestands, gegenüber 319.211 bei AIGAB). Verschoben hat sich nur der Umfang: Jener Artikel nannte die 37.094 Online-Inserate von AIGAB (3,5 % der sardischen Wohnungen), während die Tabellen der Region für 2025 nun 46.024 registrierte private Unterkünfte und die Banca d'Italia 47.217 Wohnungen zur Kurzzeitvermietung zählen, was auf unterschiedliche Definitionen zurückgeht und keinen Widerspruch darstellt. Das Gesetz würde, falls es verabschiedet wird, diese Beweisfrage zu einer rechtlichen machen: Eine Gemeinde dürfte Kurzzeitvermietungen erst beschränken, nachdem sie nachgewiesen hat, dass sie und nicht leere Zweitwohnungen die Einwohner verdrängen. Den breiteren Überblick von RENTAL12 über die Forschung finden Sie in Debunking the STR housing myth und die Analyse des italienischen Mietrechts in Italy's rental law and the housing crisis.
Weitere Quellen
Banca d'Italia, L'economia della Sardegna (Juni 2026) · Idealista Sardegna Preisbericht (August 2026) · Immobiliare.it, Mercato immobiliare Olbia · La Nuova Sardegna, erklärte Einkommen in allen 377 Gemeinden (18. April 2025) · ANSA, AIGAB-Erhebung (11. April 2026) · Sardiniapost, Interview mit Cuccureddu (30. März 2026) · idealista/news, Reaktionen von AIGAB und Confedilizia (7. September 2026) · Gallura Oggi, Bevölkerung Olbias (22. August 2026) · Regione Sardegna Osservatorio del Turismo, Tabellen 2025 · Skift (9. September 2026)
Weiterführende Lektüre
An anderer Stelle im Sardinia Blog: das Urteil des Verfassungsgerichts zu den regionalen Befugnissen bei Kurzzeitvermietungen; die 319.000 sardischen Wohnungen ohne ständigen Bewohner; und die Tourismuszahlen, auf denen die Debatte aufbaut. Außerdem: wie es der Branche geht, abgelesen am einzigen börsennotierten italienischen Vermietungsmanager. Und von den Plattformen selbst: Airbnbs neue Grenzen bei Aufgaben und Gästedaten. Seither gilt: Salvini hat geschworen, das Gesetz zu blockieren, während AIGAB den Sektor bewertete. Zur Preisseite eines Stresstests in Olbia siehe wie weit die Angebotspreise den OMI-Werten vorausgeeilt sind.
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