Ce que cela pourrait signifier pour Olbia, le nord et le sud de la Sardaigne
Aucun organisme officiel n'a appliqué le test de la Commission à une comune sarde, et l'Acte lui-même est à deux ou trois ans de son adoption. Ce qui peut être dit aujourd'hui repose sur trois sources publiques : les prix demandés (Idealista et Immobiliare.it, août 2026), le revenu déclaré par contribuable (données du ministère de l'Économie pour l'année fiscale 2023, publiées en avril 2025) et le rapport de juin 2026 de la Banca d'Italia sur l'économie sarde. Deux réserves s'imposent. Les prix demandés ne sont pas les prix de transaction que la Commission utilisera, et le revenu imposable italien par contribuable n'est pas le revenu disponible par personne ; les deux tendent à faire grimper un ratio calculé maison. Les chiffres ci-dessous sont indicatifs, et non la méthode de la Commission.
Olbia. Idealista affiche Olbia à 3 810 € le mètre carré en août 2026, un record absolu, en hausse de 8,4 % sur un an et de 70 % depuis août 2016 (2 234 €). Immobiliare.it indique 3 669 €. Le revenu déclaré par contribuable est de 21 215 €. Pour un logement de 80 mètres carrés, ces chiffres donnent un multiple de 14 ou plus, bien au-delà du seuil des huit fois. Pourtant, la même ville apparaît très différente au regard des valeurs officielles : la Banca d'Italia, à partir des données de l'Agenzia delle Entrate, constate que le ratio prix/revenu a baissé entre 2015 et 2024 dans presque toutes les comuni sardes, et le plus fortement dans les comuni touristiques, parce que les revenus ont progressé plus vite que les prix évalués. Olbia est aussi démographiquement atypique : 61 739 habitants au 1er janvier 2026, la seule ville sarde dont la population devrait continuer à croître jusqu'en 2030. Le recensement de l'ISTAT compte 41 370 logements dans la comune, dont 10 777 (26 %) sont vacants, contre environ 3 128 annonces de location de courte durée (7,5 % du parc) ; une enquête sarde menée par l'association des opérateurs AIGAB a révélé que seulement 2,2 % des locations de courte durée de l'île provenaient de la conversion de locations longue durée, et classe Olbia avec Cagliari et Alghero parmi les pôles urbains à forte résidentialité. Voilà les chiffres qu'une comune devrait surmonter pour prouver un « effet négatif significatif » de trois ans imputable spécifiquement aux locations de courte durée. Sur le seul critère du prix, Olbia pourrait passer le filtre ; sur celui de la preuve du préjudice, elle part d'une position faible.
Nord de la Sardaigne. Les comuni côtières de la Gallura affichent les multiples les plus élevés de l'île : Arzachena 6 035–6 150 € le mètre carré (Porto Cervo 7 721 €), Golfo Aranci 4 598–4 750 € (en hausse de 11 % sur un an), San Teodoro 3 692–4 437 €, contre des revenus déclarés de 21 000–23 000 €. Alghero se situe à 2 935–3 107 € avec une population en recul (41 765, en baisse de 0,5 % sur un an). Santa Teresa Gallura et La Maddalena restent encore sous leurs pics de prix de 2012–2013, ce qui affaiblit pour elles le critère de la dégradation sur dix ans. Le fait structurel dans le nord n'est pas la location de courte durée mais les résidences secondaires : la Banca d'Italia recense 38 % de logements non occupés par des résidents dans les comuni touristiques (26 % ailleurs), tandis que l'hébergement touristique représente 7,5 % du parc. La typologie de l'AIGAB indique qu'Arzachena, La Maddalena, Palau et Santa Teresa combinent une très forte proportion de logements vacants avec une part de location de courte durée inférieure à la moyenne régionale. Pour ces localités, l'outil le plus pertinent de l'Acte serait la limite prospective sur l'achat de logements destinés à la location de courte durée, plutôt qu'une interdiction visant les hôtes existants, les hôtes en résidence principale étant de toute façon exemptés.
Sud de la Sardaigne. Cagliari est la candidate la plus plausible du sud, du fait de sa tendance plutôt que de son niveau. Les prix demandés s'établissent à 2 606–2 716 € le mètre carré, encore 4 % sous le pic de janvier 2012, mais le revenu déclaré par contribuable est le plus élevé de l'île, à 29 094 € (année fiscale 2024), si bien que le multiple indicatif se situe entre sept et neuf, juste à la limite du seuil des huit fois. L'indice d'accessibilité d'Immobiliare.it pour Cagliari a chuté de six points en une seule année, l'une des baisses les plus marquées d'Italie, tandis que la population a glissé à environ 146 600 habitants, soit environ 5 000 de moins qu'en 2019. La ville compte environ 2 400 B&B et maisons d'hôtes enregistrés. Villasimius (3 467–3 709 €) et Pula (2 800–2 870 €) présentent des multiples de type gallurais portés par les résidences secondaires. Sant'Antioco (1 306 €, en baisse de 3,4 %) et Carloforte (1 801–2 009 €) restent sous leurs pics de 2014–2015, et Sassari, à 1 319–1 353 € et 27 % sous son pic de 2012, est très loin du seuil.
Calendrier et réactions. La proposition suit désormais la procédure législative ordinaire ; l'AIGAB ne s'attend pas à une adoption définitive avant 2028. Même dans ce cas, une comune devrait constituer un dossier de preuves sur trois ans avant toute restriction, et les restrictions expirent après cinq ans sauf renouvellement. L'adjoint régional au Tourisme Franco Cuccureddu a déclaré en mars 2026 qu'aucune comune sarde ne compte plus de logements en location de courte durée que de logements résidentiels, que la Sardaigne « n'est pas encore en situation de surtourisme », et que la Région ne rédige pas sa propre loi sur les locations de courte durée. Le président de l'AIGAB, Marco Celani, a demandé : « Come può esserci stress abitativo dovuto agli affitti brevi dove questi pesano l'1,3% a fronte del 29% di abitazioni vuote? » (« Comment peut-il y avoir une tension sur le logement due aux locations de courte durée là où celles-ci ne pèsent que 1,3 %, contre 29 % de logements vides ? »). Le président de Federalberghi, Bernabò Bocca, a en revanche qualifié le cadre d'« un passaggio importantissimo » pour les villes sous pression.
Contre-vérification : ce que les données de la Gallura disent déjà
La vérification des faits publiée par RENTAL12 en mai 2026, The Gallura Paradox Exposed, était parvenue à la même conclusion structurelle du côté d'Olbia avant même l'existence de l'Acte : 10 777 logements vacants contre 3 128 annonces, une hausse de population de 36 % depuis 2001 avec quasiment aucune nouvelle construction, et des coûts de rénovation de 1 800–2 500 € le mètre carré qui expliquent la majeure partie de la hausse des prix dans le centro storico. Ses chiffres sont cohérents avec les données présentées ci-dessus (prix demandé à Olbia de 3 756 € en mars 2026 contre 3 669–3 810 € en août 2026 ; 312 423 logements vacants en Sardaigne, soit 30,2 % du parc, contre 319 211 selon l'AIGAB). Le seul point qui a évolué est l'échelle : cet article citait les 37 094 annonces en ligne de l'AIGAB (3,5 % des logements sardes), tandis que les tableaux 2025 de la Région recensent désormais 46 024 hébergements privés enregistrés et la Banca d'Italia 47 217 logements en location de courte durée — des définitions différentes plutôt qu'une contradiction. L'Acte, s'il est adopté, transformerait cette question de preuve en question juridique : une comune ne pourrait restreindre les locations de courte durée qu'après avoir démontré que ce sont elles, et non les résidences secondaires vacantes, qui pèsent sur les résidents. L'examen plus large des recherches par RENTAL12 se trouve dans Debunking the STR housing myth et son analyse de la loi italienne sur la location dans Italy's rental law and the housing crisis.
Sources complémentaires
Banca d'Italia, L'economia della Sardegna (juin 2026) · Idealista Sardegna, rapport sur les prix (août 2026) · Immobiliare.it, Mercato immobiliare Olbia · La Nuova Sardegna, revenus déclarés dans les 377 comuni (18 avril 2025) · ANSA, enquête AIGAB (11 avril 2026) · Sardiniapost, interview de Cuccureddu (30 mars 2026) · idealista/news, réactions de l'AIGAB et de Confedilizia (7 septembre 2026) · Gallura Oggi, population d'Olbia (22 août 2026) · Regione Sardegna, Osservatorio del Turismo, tableaux 2025 · Skift (9 septembre 2026)