Ce que cela pourrait signifier pour Olbia, le nord et le sud de la Sardaigne
Aucun organisme officiel n'a appliqué le test de la Commission à une commune sarde, et la loi elle-même ne sera pas adoptée avant deux ou trois ans. Ce que l'on peut dire aujourd'hui repose sur trois sources publiques : les prix demandés (Idealista et Immobiliare.it, août 2026), le revenu déclaré par contribuable (données du ministère de l'Économie pour l'année fiscale 2023, publiées en avril 2025) et le rapport de juin 2026 de la Banca d'Italia sur l'économie sarde. Deux mises en garde s'imposent. Les prix demandés ne sont pas les prix de transaction que la Commission utilisera, et le revenu imposable italien par contribuable n'est pas le revenu disponible par personne ; l'un et l'autre tirent vers le haut un ratio calculé de façon artisanale. Les chiffres ci-dessous sont indicatifs et ne correspondent pas à la méthode de la Commission.
Olbia. Idealista indique pour Olbia un prix de 3 810 € le mètre carré en août 2026, un record historique, en hausse de 8,4 % en un an et de 70 % depuis août 2016 (2 234 €). Immobiliare.it affiche 3 669 €. Le revenu déclaré par contribuable s'élève à 21 215 €. Pour un logement de 80 mètres carrés, ces données donnent un multiple de 14 ou plus, bien au-delà du seuil de huit fois. Pourtant, la même ville paraît très différente selon les valeurs officielles : la Banca d'Italia, à partir des données de l'Agenzia delle Entrate, constate que le ratio prix/revenu a baissé entre 2015 et 2024 dans presque toutes les communes sardes, et le plus nettement dans les communes touristiques, car les revenus ont progressé plus vite que les prix estimés. Olbia présente aussi une particularité démographique : 61 739 habitants au 1er janvier 2026, la seule ville sarde dont la population devrait continuer à croître jusqu'en 2030. Le recensement de l'ISTAT dénombre 41 370 logements dans la commune, dont 10 777 (26 %) sont vides, contre environ 3 128 annonces de location de courte durée (7,5 % du parc) ; une enquête sarde de l'association d'opérateurs AIGAB a constaté que seulement 2,2 % des locations de courte durée de l'île provenaient de la conversion de locations de longue durée, et classe Olbia, avec Cagliari et Alghero, parmi les pôles urbains à forte résidentialité. Voilà les chiffres qu'une commune devrait surmonter pour prouver, sur trois ans, un « effet négatif significatif » imputable spécifiquement aux locations de courte durée. Sur le seul critère des prix, Olbia pourrait passer le filtre ; sur la preuve d'un préjudice, elle part d'une position fragile.
Nord de la Sardaigne. Les communes côtières de la Gallura affichent les multiples les plus élevés de l'île : Arzachena 6 035–6 150 € le mètre carré (Porto Cervo 7 721 €), Golfo Aranci 4 598–4 750 € (en hausse de 11 % en un an), San Teodoro 3 692–4 437 €, pour des revenus déclarés de 21 000 à 23 000 €. Alghero se situe à 2 935–3 107 € avec une population en recul (41 765 habitants, en baisse de 0,5 % en un an). Santa Teresa Gallura et La Maddalena restent en dessous de leurs sommets de prix de 2012-2013, ce qui affaiblit pour elles le critère de détérioration sur dix ans. Le fait structurel dans le nord n'est pas la location de courte durée mais les résidences secondaires : la Banca d'Italia estime que 38 % des logements des communes touristiques ne sont pas occupés par des résidents (26 % ailleurs), alors que l'hébergement touristique représente 7,5 % du parc. La typologie de l'AIGAB indique qu'Arzachena, La Maddalena, Palau et Santa Teresa combinent une très forte proportion de logements inoccupés et une part de locations de courte durée inférieure à la moyenne régionale. Pour ces localités, l'outil le plus incisif de la loi serait la limitation prospective de l'achat de logements destinés à la location de courte durée, et non l'interdiction visant les hôtes actuels ; dans les deux cas, les hôtes qui louent leur résidence principale seraient exemptés.
Sud de la Sardaigne. Cagliari est la candidate la plus plausible du sud, en raison de la tendance plus que du niveau. Les prix demandés sont de 2 606–2 716 € le mètre carré, soit encore 4 % sous le sommet de janvier 2012, mais le revenu déclaré par contribuable y est le plus élevé de l'île, à 29 094 € (année fiscale 2024) ; le multiple indicatif se situe donc entre sept et neuf, pile à la limite des huit fois. L'indice d'accessibilité financière d'Immobiliare.it pour Cagliari a perdu six points en une seule année, l'une des chutes les plus marquées d'Italie, tandis que la population a glissé à environ 146 600 habitants, soit quelque 5 000 de moins qu'en 2019. La ville compte environ 2 400 B&B et maisons d'hôtes enregistrés. Villasimius (3 467–3 709 €) et Pula (2 800–2 870 €) affichent des multiples comparables à ceux de la Gallura, tirés par les résidences secondaires. Sant'Antioco (1 306 €, en baisse de 3,4 %) et Carloforte (1 801–2 009 €) restent en dessous de leurs sommets de 2014-2015, et Sassari, à 1 319–1 353 € et 27 % sous son sommet de 2012, est loin du seuil.
Calendrier et réactions. La proposition suit désormais la procédure législative ordinaire ; l'AIGAB n'attend pas d'adoption définitive avant 2028. Même alors, une commune devrait constituer un dossier de preuves sur trois ans avant toute restriction, et les restrictions expirent au bout de cinq ans si elles ne sont pas renouvelées. L'assesseur régional au tourisme Franco Cuccureddu a déclaré en mars 2026 qu'aucune commune sarde ne compte plus de logements en location de courte durée que de logements occupés par des résidents, que la Sardaigne n'est « pas encore en situation de surtourisme » et que la Région ne prépare pas sa propre loi sur les locations de courte durée. Le président de l'AIGAB, Marco Celani, a demandé : « Come può esserci stress abitativo dovuto agli affitti brevi dove questi pesano l'1,3% a fronte del 29% di abitazioni vuote? » (« Comment peut-il y avoir une tension sur le logement due aux locations de courte durée là où elles pèsent 1,3 % contre 29 % de logements vides ? »). Le président de Federalberghi, Bernabò Bocca, a au contraire qualifié le cadre proposé de « un passaggio importantissimo » pour les villes sous pression.
Recoupement : ce que les données de la Gallura disent déjà
La vérification des faits de RENTAL12 de mai 2026, The Gallura Paradox Exposed, était parvenue à la même conclusion structurelle du côté d'Olbia avant même que la loi n'existe : 10 777 logements vides pour 3 128 annonces, une hausse de la population de 36 % depuis 2001 avec presque aucune construction neuve, et des coûts de rénovation de 1 800 à 2 500 € le mètre carré qui expliquent l'essentiel de la hausse des prix dans le centro storico. Ses chiffres sont cohérents avec les données ci-dessus (prix demandé à Olbia de 3 756 € en mars 2026 contre 3 669–3 810 € en août 2026 ; 312 423 logements vacants en Sardaigne, soit 30,2 % du parc, contre 319 211 selon l'AIGAB). Un seul point a évolué : l'échelle. Cet article citait les 37 094 annonces en ligne de l'AIGAB (3,5 % des logements sardes), alors que les tableaux 2025 de la Région comptent désormais 46 024 hébergements privés enregistrés et la Banca d'Italia 47 217 logements en location de courte durée, des définitions différentes plutôt qu'une contradiction. La loi, si elle était adoptée, transformerait cette question de preuves en question juridique : une commune ne pourrait restreindre les locations de courte durée qu'après avoir prouvé que ce sont elles, et non les résidences secondaires vides, qui étranglent les résidents. L'examen plus large de la recherche par RENTAL12 figure dans Debunking the STR housing myth, et son analyse de la loi italienne sur la location dans Italy's rental law and the housing crisis.
Sources complémentaires
Banca d'Italia, L'economia della Sardegna (juin 2026) · Rapport d'Idealista sur les prix en Sardaigne (août 2026) · Immobiliare.it, Mercato immobiliare Olbia · La Nuova Sardegna, revenus déclarés dans les 377 communes (18 avril 2025) · ANSA, enquête de l'AIGAB (11 avril 2026) · Sardiniapost, entretien avec Cuccureddu (30 mars 2026) · idealista/news, réactions de l'AIGAB et de Confedilizia (7 septembre 2026) · Gallura Oggi, population d'Olbia (22 août 2026) · Regione Sardegna Osservatorio del Turismo, tableaux 2025 · Skift (9 septembre 2026)
À lire aussi
Ailleurs sur Sardinia Blog : la décision de la Cour constitutionnelle sur les pouvoirs régionaux en matière de locations de courte durée ; les 319 000 logements sardes sans résident permanent ; et les volumes touristiques sur lesquels repose le débat. Voir aussi : comment se porte le secteur, lu à travers le seul gestionnaire de locations italien coté en Bourse. Et du côté des plateformes elles-mêmes, les nouvelles limites d'Airbnb sur les tâches de départ et les données des voyageurs. Depuis, Salvini a juré de bloquer la loi alors que l'AIGAB chiffrait la valeur du secteur. Pour le volet prix d'un test de résistance à Olbia, voir de combien les prix demandés ont devancé les valeurs de l'OMI.
Sardinia Blog est publié au sein de l'écosystème Rental12, un propriétaire-exploitant qui loue des logements dont il est propriétaire à Olbia et à Golfo Aranci, et non un gestionnaire agissant pour le compte d'autres propriétaires. Son propre point de vue sur la loi italienne sur la location et le débat sur le logement et ses archives de presse sont des déclarations de l'entreprise, et non des preuves indépendantes.