Wat het kan betekenen voor Olbia, Noord- en Zuid-Sardinië
Geen enkele officiële instantie heeft de toets van de Commissie toegepast op een Sardijnse comune, en de verordening zelf is nog twee tot drie jaar verwijderd van goedkeuring. Wat vandaag gezegd kan worden, berust op drie openbare bronnen: vraagprijzen (Idealista en Immobiliare.it, augustus 2026), aangegeven inkomen per belastingplichtige (gegevens van het ministerie van Economie over belastingjaar 2023, gepubliceerd in april 2025) en het rapport van de Banca d'Italia over de Sardijnse economie van juni 2026. Er gelden twee kanttekeningen. Vraagprijzen zijn niet dezelfde als de transactieprijzen die de Commissie zal gebruiken, en het Italiaanse belastbaar inkomen per belastingplichtige is niet het besteedbaar inkomen per persoon; beide drijven een zelfgemaakte verhouding omhoog. De onderstaande cijfers zijn indicatief en niet de methode van de Commissie.
Olbia. Idealista noteert Olbia in augustus 2026 op €3.810 per vierkante meter, een recordhoogte, 8,4% meer dan een jaar eerder en 70% meer dan in augustus 2016 (€2.234). Immobiliare.it komt uit op €3.669. Het aangegeven inkomen per belastingplichtige bedraagt €21.215. Voor een woning van 80 vierkante meter leveren die cijfers een veelvoud op van 14 of meer, ver boven de grens van achtmaal het inkomen. Toch ziet dezelfde stad er op basis van officiële waarden heel anders uit: de Banca d'Italia stelt, op basis van gegevens van de belastingdienst (Agenzia delle Entrate), vast dat de verhouding tussen woningprijs en inkomen tussen 2015 en 2024 in bijna alle Sardijnse comuni is gedaald, en het sterkst in toeristische, omdat de inkomens sneller groeiden dan de getaxeerde prijzen. Olbia is ook demografisch ongewoon: 61.739 inwoners op 1 januari 2026, de enige Sardijnse stad waarvan wordt verwacht dat ze tot 2030 blijft groeien. Volgens de ISTAT-telling telt de comune 41.370 woningen, waarvan er 10.777 (26%) leegstaan, tegenover ruwweg 3.128 advertenties voor kortetermijnverhuur (7,5% van het woningbestand); een Sardijns onderzoek van de brancheorganisatie AIGAB vond dat slechts 2,2% van de kortetermijnverhuur op het eiland is omgezet vanuit langetermijnverhuur, en rekent Olbia, samen met Cagliari en Alghero, tot de stedelijke knooppunten met veel vaste bewoning. Dat zijn de cijfers die een comune zou moeten weerleggen om een driejarig "significant nadelig effect" specifiek van kortetermijnverhuur aan te tonen. Alleen op prijs zou Olbia de screening kunnen doorstaan; qua bewijs van schade begint de stad vanuit een zwakke positie.
Noord-Sardinië. De Gallurese kustcomuni kennen de hoogste veelvouden van het eiland: Arzachena €6.035–6.150 per vierkante meter (Porto Cervo €7.721), Golfo Aranci €4.598–4.750 (11% meer dan een jaar eerder), San Teodoro €3.692–4.437, tegenover aangegeven inkomens van €21.000–23.000. Alghero zit op €2.935–3.107 met een krimpende bevolking (41.765, 0,5% minder dan een jaar eerder). Santa Teresa Gallura en La Maddalena liggen nog onder hun prijspieken van 2012–2013, wat het onderdeel van de tienjarige verslechtering voor hen verzwakt. Het structurele feit in het noorden is niet kortetermijnverhuur maar tweede woningen: de Banca d'Italia telt 38% van de woningen in toeristische comuni als niet bewoond door vaste bewoners (elders 26%), terwijl toeristische accommodatie 7,5% van het woningbestand uitmaakt. Volgens de typologie van AIGAB combineren Arzachena, La Maddalena, Palau en Santa Teresa een zeer hoog aandeel onbewoonde woningen met een aandeel kortetermijnverhuur onder het regionale gemiddelde. Voor deze plaatsen zou het scherpere instrument van de verordening de toekomstgerichte beperking zijn op het kopen van woningen om kortetermijn te verhuren, en niet een verbod voor bestaande verhuurders; verhuurders die hun hoofdverblijf verhuren zouden hoe dan ook zijn vrijgesteld.
Zuid-Sardinië. Cagliari is de meest aannemelijke kandidaat in het zuiden op grond van de trend, niet van het niveau. De vraagprijzen liggen op €2.606–2.716 per vierkante meter, nog steeds 4% onder de piek van januari 2012, maar het aangegeven inkomen per belastingplichtige is het hoogste van het eiland, met €29.094 (belastingjaar 2024), zodat het indicatieve veelvoud uitkomt op zeven tot negen, precies op de grens van achtmaal. De betaalbaarheidsindex van Immobiliare.it voor Cagliari daalde in één jaar met zes punten, een van de scherpste dalingen van Italië, terwijl de bevolking is gedaald tot ongeveer 146.600, zo'n 5.000 minder dan in 2019. De stad telt ongeveer 2.400 geregistreerde B&B's en gastenverblijven. Villasimius (€3.467–3.709) en Pula (€2.800–2.870) laten veelvouden zien zoals in Gallura, gedreven door tweede woningen. Sant'Antioco (€1.306, 3,4% lager) en Carloforte (€1.801–2.009) blijven onder hun pieken van 2014–2015, en Sassari, met €1.319–1.353 en 27% onder de piek van 2012, zit nog lang niet in de buurt van de drempel.
Tijdlijn en reacties. Het voorstel doorloopt nu de gewone wetgevingsprocedure; AIGAB verwacht geen definitieve goedkeuring vóór 2028. Zelfs dan moet een comune een driejarig bewijsdossier opbouwen voordat er beperkingen mogelijk zijn, en beperkingen vervallen na vijf jaar tenzij ze worden verlengd. De regionale assessor voor toerisme Franco Cuccureddu zei in maart 2026 dat geen enkele Sardijnse comune meer woningen voor kortetermijnverhuur heeft dan woningen voor vaste bewoners, dat Sardinië "nog niet in overtoerisme zit" en dat de Regio geen eigen wet op kortetermijnverhuur voorbereidt. AIGAB-voorzitter Marco Celani vroeg: "Come può esserci stress abitativo dovuto agli affitti brevi dove questi pesano l'1,3% a fronte del 29% di abitazioni vuote?" ("Hoe kan er woningnood zijn door kortetermijnverhuur, waar die 1,3% weegt tegenover 29% lege woningen?"). Federalberghi-voorzitter Bernabò Bocca noemde het kader daarentegen "un passaggio importantissimo" voor steden onder druk.
Controle: wat de gegevens over Gallura al zeggen
De factcheck van RENTAL12 van mei 2026, The Gallura Paradox Exposed, kwam vanuit Olbia al tot dezelfde structurele conclusie voordat de verordening bestond: 10.777 lege woningen tegenover 3.128 advertenties, een bevolkingsgroei van 36% sinds 2001 met vrijwel geen nieuwbouw, en renovatiekosten van €1.800–2.500 per vierkante meter die het grootste deel van de prijsstijging in het centro storico verklaren. De cijfers komen overeen met de bovenstaande gegevens (vraagprijs Olbia €3.756 in maart 2026 tegenover €3.669–3.810 in augustus 2026; Sardinië 312.423 leegstaande woningen, 30,2% van het woningbestand, tegenover 319.211 volgens AIGAB). Het enige punt dat is verschoven, is de omvang: dat artikel noemde de 37.094 online advertenties van AIGAB (3,5% van de Sardijnse woningen), terwijl de tabellen van de Regio voor 2025 nu 46.024 geregistreerde particuliere accommodaties tellen en de Banca d'Italia 47.217 woningen voor kortetermijnverhuur; dat zijn verschillende definities, geen tegenspraak. De verordening zou, indien aangenomen, die bewijsvraag omzetten in een juridische: een comune mag kortetermijnverhuur pas beperken nadat is aangetoond dat zij, en niet lege tweede woningen, de bewoners verdringt. De bredere beschouwing van RENTAL12 over het onderzoek staat in Debunking the STR housing myth en de analyse van de Italiaanse verhuurwet in Italy's rental law and the housing crisis.
Aanvullende bronnen
Banca d'Italia, L'economia della Sardegna (juni 2026) · Idealista Sardegna prijsrapport (augustus 2026) · Immobiliare.it, Mercato immobiliare Olbia · La Nuova Sardegna, aangegeven inkomens in alle 377 comuni (18 april 2025) · ANSA, onderzoek van AIGAB (11 april 2026) · Sardiniapost, interview met Cuccureddu (30 maart 2026) · idealista/news, reacties van AIGAB en Confedilizia (7 september 2026) · Gallura Oggi, bevolking van Olbia (22 augustus 2026) · Regione Sardegna Osservatorio del Turismo, tabellen 2025 · Skift (9 september 2026)
Gerelateerde artikelen
Elders op Sardinia Blog: de uitspraak van het Constitutionele Hof over de regionale bevoegdheden inzake kortetermijnverhuur; de 319.000 Sardijnse woningen zonder vaste bewoner; en de toerismecijfers waarop het debat rust. Verder: hoe de sector presteert, afgelezen van de enige beursgenoteerde Italiaanse verhuurbeheerder. En van de platforms zelf: de nieuwe beperkingen van Airbnb op klusjes en gastgegevens. Sindsdien: Salvini heeft beloofd de verordening te blokkeren nu AIGAB de sector heeft gewaardeerd. Voor de prijskant van een stresstest in Olbia, zie hoe ver de vraagprijzen voorlopen op de OMI-waarden.
Sardinia Blog wordt uitgegeven binnen het Rental12-ecosysteem, een eigenaar-exploitant die woningen verhuurt die het zelf bezit in Olbia en Golfo Aranci, en geen vastgoedbeheerder die voor andere eigenaren optreedt. De eigen visie op de Italiaanse verhuurwet en het woningdebat en het persarchief zijn bedrijfsverklaringen, geen onafhankelijk bewijs.