Wat het zou kunnen betekenen voor Olbia, Noord- en Zuid-Sardinië
Geen officiële instantie heeft de test van de Commissie op een Sardijnse comune toegepast, en de wet zelf ligt nog twee tot drie jaar van invoering af. Wat vandaag gezegd kan worden, berust op drie publieke gegevensbronnen: vraagprijzen (Idealista en Immobiliare.it, augustus 2026), aangegeven inkomen per belastingplichtige (gegevens van het Ministerie van Economie voor belastingjaar 2023, gepubliceerd in april 2025) en het rapport van Banca d'Italia van juni 2026 over de Sardijnse economie. Twee waarschuwingen zijn hierbij van toepassing. Vraagprijzen zijn niet de transactieprijzen die de Commissie zal gebruiken, en het Italiaanse belastbare inkomen per belastingplichtige is niet hetzelfde als het beschikbare inkomen per persoon; beide duwen een zelfgemaakte ratio omhoog. De onderstaande cijfers zijn indicatief, niet de methode van de Commissie.
Olbia. Idealista noteert Olbia in augustus 2026 op €3.810 per vierkante meter, een absoluut record, een stijging van 8,4% in één jaar en 70% sinds augustus 2016 (€2.234). Immobiliare.it laat €3.669 zien. Het aangegeven inkomen per belastingplichtige is €21.215. Bij een woning van 80 vierkante meter leveren die gegevens een multiple van 14 of meer op, ver boven de grens van acht keer. Toch ziet dezelfde stad er heel anders uit op basis van officiële waarden: Banca d'Italia, die gegevens van de Belastingdienst (Agenzia delle Entrate) gebruikt, stelt vast dat de prijs-inkomensratio tussen 2015 en 2024 in bijna alle Sardijnse comuni is gedaald, en het scherpst in toeristische gemeenten, omdat de inkomens sneller groeiden dan de geschatte prijzen. Olbia is ook demografisch ongewoon: 61.739 inwoners op 1 januari 2026, de enige Sardijnse stad waarvan wordt geprojecteerd dat ze tot 2030 blijft groeien. De ISTAT-telling telt 41.370 woningen in de comune, waarvan 10.777 (26%) leegstaan, tegenover ongeveer 3.128 short-term rental-vermeldingen (7,5% van de voorraad); een Sardijns onderzoek van de brancheorganisatie AIGAB vond dat slechts 2,2% van de kortetermijnverhuur op het eiland was omgezet vanuit langetermijnhuur, en plaatst Olbia samen met Cagliari en Alghero in de categorie stedelijke centra met een hoge vaste bewoning. Dat zijn de cijfers die een comune zou moeten overwinnen om een "significant nadelig effect" over drie jaar specifiek van kortetermijnverhuur aan te tonen. Op basis van prijs alleen zou Olbia de screening kunnen doorstaan; op basis van het bewijs van schade begint het vanuit een zwakke positie.
Noord-Sardinië. De kustgemeenten van Gallura hebben de hoogste multiples van het eiland: Arzachena €6.035–6.150 per vierkante meter (Porto Cervo €7.721), Golfo Aranci €4.598–4.750 (een stijging van 11% in één jaar), San Teodoro €3.692–4.437, tegenover aangegeven inkomens van €21.000–23.000. Alghero staat op €2.935–3.107 met een krimpende bevolking (41.765, een daling van 0,5% in één jaar). Santa Teresa Gallura en La Maddalena liggen nog steeds onder hun prijspieken van 2012–2013, wat de tienjarige verslechteringsvoorwaarde voor deze plaatsen verzwakt. Het structurele feit in het noorden is niet kortetermijnverhuur, maar tweede woningen: Banca d'Italia telt 38% van de woningen in toeristische comuni als niet bewoond door inwoners (26% elders), terwijl toeristische accommodatie 7,5% van de voorraad uitmaakt. AIGAB's typologie stelt dat Arzachena, La Maddalena, Palau en Santa Teresa een zeer hoog aandeel onbewoonde woningen combineren met een aandeel kortetermijnverhuur onder het regionale gemiddelde. Voor deze plaatsen zou het scherpere instrument van de wet de toekomstgerichte beperking op het aankopen van woningen voor kortetermijnverhuur zijn, niet een verbod op bestaande verhuurders, en verhuurders die hun hoofdverblijf verhuren zouden in beide gevallen zijn vrijgesteld.
Zuid-Sardinië. Cagliari is de meest plausibele kandidaat in het zuiden op basis van trend eerder dan niveau. Vraagprijzen liggen op €2.606–2.716 per vierkante meter, nog steeds 4% onder de piek van januari 2012, maar het aangegeven inkomen per belastingplichtige is het hoogste van het eiland met €29.094 (belastingjaar 2024), zodat de indicatieve multiple uitkomt op zeven tot negen, precies op de grens van acht keer. De betaalbaarheidsindex van Immobiliare.it voor Cagliari daalde zes punten in één jaar, een van de scherpste dalingen in Italië, terwijl de bevolking is teruggevallen tot ongeveer 146.600, ongeveer 5.000 minder dan in 2019. De stad telt ongeveer 2.400 geregistreerde B&B's en gastenverblijven. Villasimius (€3.467–3.709) en Pula (€2.800–2.870) tonen multiples in Gallura-stijl, aangedreven door tweede woningen. Sant'Antioco (€1.306, een daling van 3,4%) en Carloforte (€1.801–2.009) blijven onder hun pieken van 2014–2015, en Sassari, met €1.319–1.353 en 27% onder zijn piek van 2012, is bij lange na niet in de buurt van de drempel.
Tijdlijn en reacties. Het voorstel doorloopt nu de gewone wetgevingsprocedure; AIGAB verwacht geen definitieve goedkeuring vóór 2028. Zelfs dan zou een comune een dossier met bewijsmateriaal over drie jaar nodig hebben voordat een beperking kan worden ingesteld, en beperkingen vervallen na vijf jaar tenzij ze worden verlengd. Regionaal toerismewethouder Franco Cuccureddu zei in maart 2026 dat geen enkele Sardijnse comune meer kortetermijnverhuurwoningen heeft dan bewoonde woningen, dat Sardinië "nog niet in overtoerisme" verkeert, en dat de Regio geen eigen wet op kortetermijnverhuur aan het opstellen is. AIGAB-voorzitter Marco Celani vroeg: "Come può esserci stress abitativo dovuto agli affitti brevi dove questi pesano l'1,3% a fronte del 29% di abitazioni vuote?" ("Hoe kan er woondruk zijn door kortetermijnverhuur waar deze slechts 1,3% weegt tegenover 29% lege woningen?"). Federalberghi-voorzitter Bernabò Bocca noemde het kader daarentegen "un passaggio importantissimo" voor steden onder druk.
Kruiscontrole: wat de gegevens uit Gallura al zeggen
De fact-check van RENTAL12 van mei 2026, The Gallura Paradox Exposed, kwam vanuit Olbia al tot dezelfde structurele conclusie voordat de wet bestond: 10.777 lege woningen tegenover 3.128 vermeldingen, een bevolkingsgroei van 36% sinds 2001 met nagenoeg geen nieuwbouw, en renovatiekosten van €1.800–2.500 per vierkante meter die het grootste deel van de prijsstijging in het centro storico verklaren. De cijfers ervan komen overeen met de gegevens hierboven (vraagprijs Olbia €3.756 in maart 2026 tegenover €3.669–3.810 in augustus 2026; 312.423 leegstaande woningen op Sardinië, 30,2% van de voorraad, tegenover AIGAB's 319.211). Het enige punt dat is veranderd, is de schaal: dat artikel citeerde AIGAB's 37.094 online vermeldingen (3,5% van de Sardijnse woningen), terwijl de tabellen van de Regio van 2025 nu 46.024 geregistreerde particuliere logies tellen en Banca d'Italia 47.217 kortetermijnverhuurwoningen, verschillende definities in plaats van een tegenspraak. De wet zou, indien aangenomen, die bewijsvraag omzetten in een juridische: een comune zou kortetermijnverhuur alleen mogen beperken na te hebben aangetoond dat dit, en niet lege tweede woningen, is wat de bewoners onder druk zet. Het bredere overzicht van RENTAL12 van het onderzoek staat in Debunking the STR housing myth en de analyse van de Italiaanse huurwet in Italy's rental law and the housing crisis.
Verdere bronnen
Banca d'Italia, L'economia della Sardegna (juni 2026) · Idealista Sardegna prijsrapport (augustus 2026) · Immobiliare.it, Mercato immobiliare Olbia · La Nuova Sardegna, aangegeven inkomens in alle 377 comuni (18 april 2025) · ANSA, AIGAB-onderzoek (11 april 2026) · Sardiniapost, interview met Cuccureddu (30 maart 2026) · idealista/news, reacties van AIGAB en Confedilizia (7 september 2026) · Gallura Oggi, bevolking Olbia (22 augustus 2026) · Regione Sardegna Osservatorio del Turismo, tabellen 2025 · Skift (9 september 2026)