Wat het bureau heeft vergeleken
De analyse is afkomstig van Brili-Brilas, het makelaarskantoor Brili Servizi Immobiliari uit Olbia en de luxe-afdeling Brilas, en werd op 27 oktober gemeld door L'Unione Sarda, GalluraOggi en Sardiniapost. Daarin worden de centrale OMI-waarden voor de eerste helft van 2026 afgezet tegen advertenties op Immobiliare.it en Idealista in september 2026. L'Unione Sarda beschrijft het risico in haar verslag van het onderzoek als volgt: «Resta però concreto il rischio di scambiare il prezzo desiderato per quello che il mercato è disposto a pagare» (het risico blijft reëel dat de gewenste prijs wordt aangezien voor wat de markt bereid is te betalen). Volgens hetzelfde verslag moet niet het hele verschil als overwaardering worden gezien, kunnen oudere woningen die energetisch verbeterd moeten worden niet zonder goede controles op dezelfde manier worden gewaardeerd als nieuwe, en blijven woningen onverkocht wanneer makelaars te optimistische taxaties geven om een opdracht binnen te halen. Het bureau schetst een indicatief scenario, geen voorspelling, van 1 tot 3% nominale groei in Olbia in 2027.
Het onderzoek zelf hebben we niet gepubliceerd kunnen vinden, en het cijfer "tot 50%" komt alleen voor in de kop van L'Unione Sarda. De genoemde bandbreedtes geven verschillende uitkomsten, afhankelijk van welke uiteinden je vergelijkt: 2.300 tegenover 1.925 euro is 19% hoger, 3.000 tegenover 1.925 is 56% en 3.000 tegenover 1.400 is 114%. L'Unione Sarda heeft ook gesponsorde artikelen voor Brili en Brilas geplaatst, die als promotie waren gemarkeerd; het artikel van 27 oktober is niet op die manier gemarkeerd.
Hoe OMI-waarden tot stand komen
De OMI-noteringen zijn de halfjaarlijkse prijsbandbreedtes van de Belastingdienst (Agenzia delle Entrate) voor elke zone van elke comune. Volgens de OMI-handleiding (editie 2025) kwam ongeveer 75% van de onderzochte gegevens over verkopen in 2024 uit getekende akten, ongeveer 20% uit woningaanbiedingen en 5% uit andere bronnen. Vraagprijzen die in de steekproef terechtkomen, kunnen worden aangepast met een provinciale coëfficiënt van maximaal 20%. Een lokale commissie van makelaars en notarissen geeft een oordeel, en een interne commissie valideert het resultaat.
Het Agentschap is duidelijk over wat de waarden zijn. In de raadpleeggids van 2026 staat dat ze «non possono intendersi sostitutivi della “stima” puntuale del valore del singolo immobile» (niet kunnen worden beschouwd als vervanging van een taxatie van de individuele woning) en dat ze betrekking hebben op «lo stato conservativo prevalente nella zona», de staat van onderhoud die in de zone het meest voorkomt. De handleiding beschrijft een bandbreedte waarbinnen de gemiddelde waarde van gewone woningen het meest waarschijnlijk valt, met uitsluiting van woningen van bijzondere kwaliteit of in slechte staat.
Ook de timing speelt een rol. Het onderzoek voor de eerste helft van het jaar sluit op 30 juni, de waarden worden uiterlijk 31 juli gevalideerd en op 15 oktober gepubliceerd; de waarden voor de tweede helft volgen op 15 maart. In een paper uit 2020 schreven twee analisten van het Agentschap zelf dat «va scontata la poca tempestività... Si tratta di una criticità non superabile» (de geringe actualiteit moet worden geaccepteerd; het is een beperking die niet kan worden overwonnen), en dat bandbreedtes kleine, geleidelijke veranderingen traag kunnen registreren, hoewel aanhoudende trends ze wel doen verschuiven.
Twee reeksen, twee snelheden
De centrale OMI-waarden van Olbia voor gewone woningen in normale staat, uit de database van het Agentschap, afgezet tegen de vraagprijzen op Idealista:
B1 Centro storico, Stazione, San Simplicio: 1.450 euro in de tweede helft van 2021, 1.775 in de eerste helft van 2026 (+22%)
C1 Olbia Nord, Viale Aldo Moro: 1.550 tot 1.925 euro (+24%); de bandbreedte voor "uitstekende staat" is in 2026 2.000 tot 2.750
C2 Olbia Sud, Bandinu, Poltu Quadu: 1.500 tot 1.750 euro (+17%)
D2 Olbia Ovest binnen de ringweg: 1.600 tot 1.900 euro (+19%); "uitstekend" 1.800 tot 2.700
D3 Periferia Ovest: 1.400 euro, ongewijzigd sinds minstens 2016
Idealista, centrum van Olbia (Centro Città): 1.878 euro in september 2021, 2.625 in september 2026 (+40%), een record voor de reeks
Idealista, hele comune inclusief de kust: 2.202 euro in september 2016, 3.779 in september 2026 (+72%)
Op basis van deze cijfers zijn de vraagprijzen in Olbia sinds 2021 ongeveer twee keer zo snel gestegen als de OMI-bandbreedtes. Een advertentie van 2.300 euro in Viale Aldo Moro zit precies op de bovengrens van de OMI-bandbreedte voor normale staat; een advertentie van 3.000 ligt boven de bovengrens van de bandbreedte voor uitstekende staat van 2.750. De eigen gemiddelden van Immobiliare.it voor september in de stadszones liggen grotendeels tussen ongeveer 2.000 en 2.700 euro, van 2.035 in San Simplicio tot 2.661 in Viale Aldo Moro, met Tannaule rond de 3.000, blijkt uit de pagina over Olbia.
Wat kopers werkelijk betalen
De beste landelijke maatstaf voor het verschil tussen vraag- en verkoopprijzen is het driemaandelijkse onderzoek onder makelaars van de Banca d'Italia, in samenwerking met Tecnoborsa en de OMI zelf. In het tweede kwartaal van 2026 bedroeg de gemiddelde korting op de oorspronkelijke vraagprijs landelijk 7%, «più elevato nel Sud e Isole (9 per cento)», dicht bij het laagste niveau sinds het begin van het onderzoek. Buiten de grote steden in het Zuiden en op de eilanden bedroeg de korting 9,7% en deden woningen er 5,9 maanden over om verkocht te worden. Daar meldde 12,6% van de kantoren verkopen die 20 tot 30% onder de vraagprijs werden afgesloten, bijna geen enkele meer dan 30% eronder, en 13,6% op of boven de vraagprijs.
Bij een advertentie die 50% boven OMI ligt, komt de verkoop na 10% korting nog steeds ongeveer 35% boven OMI uit. De korting verklaart ongeveer een vijfde van het verschil. De rest weerspiegelt aannemelijk de staat van de woning, de manier waarop het vloeroppervlak wordt gemeten, de samenstelling van het aanbod en de vertraging van OMI, die de gepubliceerde gegevens niet van elkaar kunnen scheiden.
Keert de markt?
Op grond van de officiële gegevens niet, al vertraagt de groei. In de comune Olbia werden in 2022 1.231 genormaliseerde woningverkopen geregistreerd, in 2023 1.141, in 2024 1.154 en in 2025 1.239, blijkt uit de regionale statistieken van de OMI, het meest recent in de editie van 2026; daarbij wisselde 2,8% van de 43.982 woningen van de comune, kust inbegrepen, van eigenaar: stabiel in plaats van stijgend. Het junirapport van de Banca d'Italia over Sardinië noemt voor 2025 een stijging van 6,2% in het aantal verkopen en van 4,6% in de prijzen op het hele eiland, en stelt vast dat de verhouding tussen prijs en inkomen tussen 2015 en 2024 in vrijwel alle Sardijnse comuni is gedaald, het sterkst in toeristische, naast een snellere groei van de inkomens. Landelijk registreerde Istat in het tweede kwartaal van 2026 een stijging van de huizenprijzen met 4,0% op jaarbasis, waarbij het Zuiden en de eilanden met 2,6% het traagst waren, tegen 3,7% in het eerste kwartaal. In het onderzoek van de Banca d'Italia waren de prijsverwachtingen van makelaars licht negatief geworden. Zelfs het eigen scenario van het bureau voor 2027 gaat uit van een bescheiden stijging.
Wat het verschil meet
Een kop waarin advertenties tot 50% boven OMI liggen, nodigt uit tot de conclusie dat verkopers in Olbia de verkeerde prijs vragen. De gegevens ondersteunen die conclusie op zichzelf niet. OMI volgt de markt door zijn opzet met vertraging: het middelt de staat van woningen, werkt met bandbreedtes en komt maanden na de akten waarop het is gebaseerd. Sinds 2021 zijn de vraagprijzen in Olbia ongeveer twee keer zo snel gestegen als de OMI-bandbreedtes, terwijl de verkopen stabiel zijn gebleven en officiële indices nog steeds stijgende prijzen laten zien. In die context zegt een groot verschil minstens zoveel over de snelheid van de statistiek als over de markt. Het praktische punt van het bureau blijft overeind: een woning in gemiddelde staat die tegen de bovengrens van de zone wordt aangeboden, doet er langer over om verkocht te worden, en een opgeblazen taxatie om een opdracht binnen te halen helpt niemand.
Een opmerking over de cijfers
De OMI-waarden voor Olbia gelden per vierkante meter bruto vloeroppervlak, wat niet overeen hoeft te komen met het oppervlak dat in advertenties wordt gebruikt. De OMI-zones en het "Centro Città" van Idealista hebben niet exact dezelfde grenzen. Idealista heeft zijn methodologie in juli 2026 gewijzigd, zodat het record van september en de vergelijkingen over vijf jaar die wijziging overspannen, en het gemiddelde voor de hele comune wordt omhooggetrokken door kustzones zoals Porto Rotondo - Rudalza - Cugnana (5.181 euro) en Pittulongu - Moriscu (4.044 euro). Immobiliare.it geeft voor september 3.658 euro voor de hele comune, 3,19% meer dan een jaar eerder. De korting van de Banca d'Italia komt uit een onderzoek onder makelaars voor het Zuiden en de eilanden, niet uit een cijfer voor Olbia. OMI publiceert geen gemiddelde aktprijs voor de stad, en de verkoopaantallen zijn genormaliseerde transacties (NTN), gecorrigeerd voor eigendomsaandelen.
Afbeelding: Corso Umberto I in het centrum van Olbia. Foto: Sardinia Blog.
Bronnen: L'Unione Sarda, 27 oktober 2026 · Engelse versie · Agenzia delle Entrate, OMI-noteringen, Olbia · OMI-handleiding 2025 · OMI-raadpleeggids 2026 · Ghiraldo en Papa, Agenzia delle Entrate, 2020 · OMI Statistiche regionali Sardegna 2026 · Idealista, prijsgeschiedenis Olbia · Idealista, centrum van Olbia · Immobiliare.it, Olbia · Banca d'Italia, woningmarktonderzoek Q2 2026 · Banca d'Italia, L'economia della Sardegna 2026 · Istat, huizenprijzen Q2 2026
Meer lezen
Elders op Sardinia Blog: wat de vraagprijzen in Olbia zouden betekenen onder de woningnoodtoets van de EU; waarom het aantal Sardijnse woningen zonder inwoners breder is dan het klinkt; en hoe de sector voor kortetermijnverhuur zijn eigen markt waardeert.
Sardinia Blog wordt uitgegeven binnen het Rental12-ecosysteem, een eigenaar-exploitant die woningen verhuurt die hij zelf bezit in Olbia en Golfo Aranci, en geen vastgoedbeheerder die namens andere eigenaren handelt. Zijn eigen analyse van leegstaande woningen en vakantieverhuur in Olbia en zijn persarchief zijn bedrijfsverklaringen, geen onafhankelijk bewijs.