Was Airbnb ändert
Die neuen Regeln sind in zwei Airbnb-Hilfeseiten festgelegt, Artikel 4168 über angemessene Hausregeln und Artikel 4169 über von Gastgebern auferlegte Verträge und andere Anforderungen. Beide besagen, dass die Richtlinie für Buchungen gilt, die am oder nach dem 20. November 2026 vorgenommen werden, nicht für Aufenthalte, die an diesem Datum beginnen. Airbnbs italienische Ressourcenseite vom 20. Oktober bestätigt, dass die Richtlinie «entrerà in vigore il 20 novembre 2026». Keine der Seiten enthält einen Hinweis, der speziell für Italien oder die Europäische Union gilt.
Beim Checkout ist Airbnbs Anleitung konkret. Gäste "sollten nicht gebeten werden, Geschirr abzuwaschen und wegzuräumen, aber man kann sie bitten, benutztes Geschirr in die Spüle zu stellen". Sie "sollten nicht gebeten werden, Bettwäsche vom Bett zu nehmen oder eine Waschmaschine zu starten", noch "Müll außer Haus zu bringen", noch eine aufgeführte Ausstattung wie Klimaanlage zu meiden, auch wenn Gastgeber sie bitten können, diese beim Verlassen auszuschalten. Das Trennen von Müll in Innenraum-Mülleimern bleibt erlaubt. Allgemeiner dürfen Gastgeber keine Aufgaben festlegen, "die erheblichen Aufwand oder Zeit erfordern", Gebühren für eine beworbene Eigenschaft verlangen, die nicht im bei der Buchung angezeigten Preis enthalten sind, oder "Gästen Geldstrafen oder andere Sanktionen auferlegen".
Separate Verträge sind nun auf vier Fälle beschränkt: wo sie gesetzlich oder durch Gebäude- oder Gemeinschaftsregeln vorgeschrieben sind, für eine optionale Ausstattung wie ein Golfcart, für Aufenthalte von 28 Nächten oder mehr, und für Airbnb-Luxe-Angebote. Airbnb sagt, es helfe nicht bei der Durchsetzung solcher Verträge und verlange nicht von Gästen, sie zu unterschreiben.
Die Datenregeln sind der Teil, den italienische Gastgeber genau lesen müssen. Artikel 4169 besagt, dass "mit begrenzten Ausnahmen Gastgeber zu keinem Zeitpunkt während des Buchungsvorgangs oder des Aufenthalts persönliche Daten anfordern dürfen". Die Liste dessen, wonach sie nicht fragen dürfen, umfasst "Identifikationsdetails oder Dokumente wie den Reisepass, Führerschein, die Sozialversicherungsnummer oder ein Foto eines Gastes" und "biometrische oder Gesundheitsdaten, wie Fingerabdrücke, Gesichtserkennung oder medizinische Unterlagen", sowie Telefonnummern, E-Mail- und Privatadressen. Gastgeber "dürfen den Ausweis eines Gastes bei der Ankunft persönlich zur Identitätsprüfung physisch kontrollieren", "dürfen jedoch keine digitale oder physische Kopie des Ausweises aufbewahren". Die Ausnahmen bestehen darin, "geltendem Recht oder einer dokumentierten Regel einer Eigentümergemeinschaft zu entsprechen" oder einen zulässigen Vertrag zu ermöglichen. Wo eine davon zutrifft, "muss der Gastgeber klar offenlegen, welche Informationen von den Gästen verlangt werden und warum", "darf nicht mehr Daten erheben, als das Gesetz oder die Regel verlangt", und ist verantwortlich für "die sichere Aufbewahrung und Entsorgung sensibler Daten". Gastgeber "dürfen außerdem nicht die Nutzung einer Drittanbieter-App oder eine Registrierung auf einer anderen Website verlangen, um Zugang zu einem Objekt zu erhalten", und "müssen auf Wunsch des Gastes eine alternative Zugangsmethode anbieten".
Die Durchsetzung erfolgt über das Inserat: "Aufklärung des Gastgebers", "Aussprechen von Warnungen", "ein Hinweis auf der Inseratsseite, der Gäste auf das Problem aufmerksam macht" und "verminderte Sichtbarkeit des Inserats in der Suche". Airbnbs Anleitung besagt, dass Gäste einen Hinweis wie "enthält Reinigungswünsche" sehen können, wenn ein Problem ungelöst bleibt.
Warum Airbnb sagt, dass es das tut
Eine Sprecherin sagte gegenüber Newsweek: "Hausregeln helfen Gästen zu verstehen, was Gastgeber erwarten, aber wir haben von unserer Community gehört, dass sie verwirrend sein können. Deshalb haben wir sie neu gestaltet, damit sie leichter zu finden und klarer festzulegen sind." Airbnb hat die Änderung bisher nicht öffentlich mit einer Regulierungsbehörde in Verbindung gebracht. Dennis Goedheid von der Immobilienverwaltung Casiola sagte gegenüber Rental Scale-Up: "Gäste zahlen eine Reinigungsgebühr und bekommen dann eine Liste mit Aufgaben. Das fühlte sich nie wie Gastfreundschaft an." Andere waren verärgerter: Ein Hotel in Yorkshire sagte Newsweek, es sei "frustriert und ehrlich gesagt... enttäuscht", und zwei französische Gastgeber, die von Technext zitiert wurden, sagten, sie könnten die Plattform verlassen.
Die Check-in-Frage in Italien
Jeder Gastgeber in Italien ist an Artikel 109 des öffentlichen Sicherheitsgesetzbuchs (TULPS) gebunden. Unterkunftsanbieter «possono dare alloggio esclusivamente a persone munite della carta d'identità o di altro documento idoneo» und müssen die Daten jedes Gastes innerhalb von 24 Stunden über das Portal Alloggiati Web an die Questura übermitteln. Artikel 19-bis des Gesetzesdekrets 113/2018 erweiterte diese Pflichten auf jeden, der eine Wohnung für weniger als 30 Tage vermietet.
Das Gesetz verlangt, dass die Daten die Polizei erreichen, nicht ein gespeichertes Bild des Dokuments. In einer Erklärung vom 29. April 2026 sagte die Datenschutzbehörde, der Garante, dass die Pflicht zur Identifizierung von Gästen «non legittima la conservazione, da parte delle strutture, di fotocopie o immagini», dass Kopien «devono essere immediatamente cancellate o distrutte», und dass nur die Empfangsbestätigung der Übermittlung aufbewahrt werden darf, und zwar fünf Jahre lang. Sie kritisierte ausdrücklich das Fotografieren von Dokumenten mit Smartphones oder das Anfordern über WhatsApp. Auch darüber, wie die Identitätsprüfung erfolgen soll, wurde gestritten. Das Rundschreiben des Innenministeriums vom November 2024 verlangte eine persönliche Identifizierung der Gäste; das TAR Lazio hob es im Mai 2025 auf, aber der Consiglio di Stato kehrte dieses Urteil am 21. November 2025 um und befand rein ferngesteuertes Check-in als unzureichend, akzeptierte aber eine Identifizierung per Live-Video am Eingang.
Dort liegt die praktische Reibung. Viele Self-Check-in-Unterkünfte in Sardinien nutzen Online-Systeme, die Dokumente der Gäste vor der Ankunft sammeln und die Daten automatisch an Alloggiati Web senden. Vikey, einer dieser Dienste, beschreibt einen Prozess, bei dem der Gast einen Link per E-Mail erhält, Dokumente und Fotos davon hochlädt, um ein Echtzeit-Selfie mit dem Dokument gebeten werden kann, und durch das, was Vikey «verifica biometrica basata su intelligenza artificiale» nennt, überprüft wird, wonach die Daten an das Polizeiportal gehen. Das Sammeln der Angaben, die die Questura benötigt, fällt klar unter Airbnbs Ausnahme für "geltendes Recht". Ein biometrischer Gesichtsabgleich ist eine andere Sache: Das italienische Recht verlangt, dass ein Gast identifiziert wird, nicht dass sein Gesicht per Software abgeglichen wird, sodass ein solcher Schritt bei Airbnb-Buchungen ab dem 20. November nicht mehr verpflichtend sein kann. Gastgeber, die sich darauf verlassen, müssen die gesetzliche Anforderung in den Anfragen des Inserats angeben, nur das sammeln, was Alloggiati Web benötigt, und eine persönliche oder Live-Video-Prüfung für Gäste anbieten, die den automatisierten Weg ablehnen. Vikey hat bisher nichts zur neuen Airbnb-Richtlinie veröffentlicht.
Separate Mietverträge spielen in Italien eine viel geringere Rolle als in den Vereinigten Staaten. Der Leitfaden der Agenzia delle Entrate zu kurzfristigen Vermietungen stellt fest, dass «per i contratti di locazione di durata non superiore ai 30 giorni non vi è l'obbligo di registrazione». Eine in der Fachpresse diskutierte Änderung gilt hier noch nicht: Airbnbs temporäre Telefonnummern, die die echten Nummern der Gäste verbergen, sind "derzeit einer begrenzten Anzahl von Nutzern in den Vereinigten Staaten und Kanada verfügbar", und Buchungen anderswo "funktionieren wie gewohnt".
Was es für Sardinien bedeutet
Sardiniens Kurzzeitvermietungsmarkt ist groß und größtenteils in privater Hand. Die Banca d'Italia zählte zu Beginn des zweiten Quartals 2026 47.217 für touristische Vermietung genutzte Wohnungen, 96% aller touristischen Unterkünfte auf der Insel und etwa drei auf hundert Einwohner, das höchste Verhältnis im Süden. Das Tourismusobservatorium der Region listet 43.952 private, nicht als Unternehmen registrierte Unterkünfte für 2025 auf, gegenüber 1.165 als Unternehmen registrierten. Die Einhaltung ist uneinheitlich: Nur 31,77% der privaten Unterkünfte in Gallura übermittelten ihre Gästedaten für 2025 an das regionale Statistiksystem, die niedrigste Quote aller Provinzen, gegenüber 83,77% der Hotels in Gallura.
Die Eigentumsverhältnisse sind nicht das ganze Bild. Federalberghi, die Inside-Airbnb-Daten für August 2026 analysierte, sagt, dass 67,5% der italienischen Airbnb-Inserate Gastgebern gehören, die mehrere Einheiten verwalten, und eine Studie des Politecnico di Torino aus dem Jahr 2025 ergab, dass 1,3% der Gastgeber ein Viertel aller Inserate besaßen. Für Sardinien existiert keine solche Aufschlüsselung. Was sich sagen lässt, ist, dass die Wohnungen der Insel überwiegend privat im Eigentum sind, oft informell geführt werden, mit einer professionellen Verwaltungsebene unbekannter Größe. Die neuen Regeln werden am stärksten am informellen Ende des Marktes zu spüren sein, bei Gastgebern, die eine Aufgabenliste am Kühlschrank hinterlassen, ein Passfoto per WhatsApp anfordern oder einen Türcode ohne anderen Zugangsweg senden.
Booking.com unter EU-Untersuchung
Am 21. Oktober eröffnete die Europäische Kommission ein förmliches Verfahren gegen Booking.com im Rahmen des Digital Services Act. Sie prüft, ob Booking die Risiken durch betrügerische und nicht konforme Inserate, etwa Objekte, die nicht existieren, sowie durch Phishing-Betrug, der die Reservierungs- und Gästedaten ausnutzt, die die Plattform mit Unterkunftsanbietern teilt, angemessen bewertet und verringert hat. Sie prüft auch, ob Inserate, deren Anbieter für eine höhere Platzierung bezahlt haben, klar als Werbung gekennzeichnet sind. "Sollten sich diese Versäumnisse bestätigen, würden sie Verstöße gegen die Artikel 34 und 35 des DSA darstellen", zusammen mit Artikel 26 Absatz 1 zur Transparenz von Werbung. Exekutivvizepräsidentin Henna Virkkunen sagte: "Europäer sollten in der Lage sein, ihren Urlaub zu buchen, ohne Angst haben zu müssen, betrogen zu werden. Der Digital Services Act legt klare Verantwortlichkeiten für Plattformen fest, um diese Risiken anzugehen, und wir müssen sicherstellen, dass die führende Buchungsplattform in Europa diese Verantwortlichkeiten ernst nimmt." Die Eröffnung eines Verfahrens greift dem Ergebnis nicht vor. Nach Artikel 74 des DSA können Geldbußen bis zu 6% des weltweiten Jahresumsatzes erreichen. Booking teilte TheJournal.ie mit, es "arbeite voll kooperativ" und "Sicherheit, Vertrauen und der Schutz persönlicher Daten haben bei Booking.com oberste Priorität."
Der Fall überträgt sich nicht automatisch auf Airbnb. Booking.com ist seit April 2023 eine benannte sehr große Online-Plattform und seit Mai 2024 ein Digital-Markets-Act-Gatekeeper. Airbnb ist keines von beidem: Es meldet etwa 42,2 Millionen durchschnittliche monatliche Nutzer in der EU für Februar bis Juli 2026, unter der Schwelle von 45 Millionen, und erscheint nicht auf der Liste der benannten Plattformen der Kommission. Die allgemeinen DSA-Regeln sowie das europäische Verbraucher- und Datenschutzrecht gelten weiterhin für Airbnb.
Eine Bilanz von Geldbußen und Vergleichen
Beide Plattformen waren bereits mehrfach mit europäischen Regulierungsbehörden konfrontiert. Für Booking.com gehören dazu unter anderem:
Italien, November 2023: ein Vergleich über 94 Millionen Euro mit den Steuerbehörden wegen nicht gezahlter Mehrwertsteuer für die Jahre 2013 bis 2021, gegenüber ursprünglich geforderten rund 153 Millionen Euro.
Spanien, Juli 2024: eine Geldbuße von 413,24 Millionen Euro durch die Wettbewerbsbehörde CNMC wegen Missbrauchs einer marktbeherrschenden Stellung. Booking legte Berufung ein, und die Audiencia Nacional setzte die Geldbuße Anfang 2025 aus.
Ungarn: eine Geldbuße von 2,5 Milliarden Forint, etwa 7 Millionen Euro, im Jahr 2020 wegen irreführender Drucktaktiken beim Verkauf, gefolgt von weiteren 382,5 Millionen Forint im Jahr 2024 wegen Nichteinhaltung.
Europäische Union: im Dezember 2019 mit nationalen Behörden vereinbarte Verbraucherschutz-Verpflichtungen zur Preisanzeige, ein im September 2023 verhängtes Verbot des Erwerbs von Etraveli, das im September 2026 vom Gericht bestätigt wurde, sowie die Gatekeeper-Einstufung im Mai 2024.
Italien, April 2026: Die Wettbewerbs- und Verbraucherschutzbehörde AGCM eröffnete eine Untersuchung dazu, wie Preferred-Partner-Objekte eingestuft und gekennzeichnet werden.
Für Airbnb:
Italien, Dezember 2023: ein Vergleich über 576 Millionen Euro mit der Mailänder Staatsanwaltschaft wegen nicht einbehaltener Steuern auf Vermietungen von 2017 bis 2021, nach einer Beschlagnahmungsanordnung von rund 779 Millionen Euro.
Spanien, Dezember 2025: eine Geldbuße von 64.055.311 Euro durch das Verbraucherministerium wegen 65.122 Inseraten, deren Aussetzung der Madrider Oberste Gerichtshof im März 2026 ablehnte; die Hauptberufung ist noch anhängig.
Barcelona: 2016 und 2017 angekündigte Geldbußen von 600.000 Euro wegen Werbung für nicht lizenzierte Wohnungen, vor einer Einigung mit der Stadt im Juli 2017.
Australien, Dezember 2023: eine Strafe von 15 Millionen australischen Dollar wegen der Anzeige von Preisen in US-Dollar ohne entsprechenden Hinweis.
Europäische Union, 2019: mit nationalen Verbraucherschutzbehörden vereinbarte Änderungen bei der Anzeige von Preisen und Bedingungen.
Eine Anmerkung zu den Zahlen
Airbnbs Zitate aus den Richtlinien stammen aus seinen englischen und italienischen Hilfeseiten, die die alten und neuen Fassungen nebeneinander zeigen. Die April-Erklärung des Garante nennt Hotels, B&Bs und Pensionen; dass sie gleichermaßen für Kurzzeitvermietungen gilt, ist unsere Einschätzung, basierend auf der gemeinsamen Pflicht nach Artikel 109. Ob ein bestimmtes Check-in-System Airbnbs Ausnahme entspricht, hängt von seiner Konfiguration ab, die wir nicht geprüft haben. Die Aufteilung der Region zwischen gewerblichen und nicht-gewerblichen Unterkünften ist eine Registrierungskategorie, kein Maß dafür, wer eine Wohnung tatsächlich verwaltet, und die Zahlen von Federalberghi und dem Politecnico sind national. Die CNMC-Geldbuße gegen Booking wurde bis zur Berufungsentscheidung ausgesetzt, und wir fanden kein Urteil. Die Obergrenze von 6% stammt aus dem DSA selbst, nicht aus der Ankündigung der Kommission.
Meinung: Gute Gastgeber verlieren hier nichts
Dieser Abschnitt ist ein Meinungsbeitrag der Redaktion von Sardinia Blog. Sardinia Blog wird im Rahmen des Rental12-Ökosystems veröffentlicht, eines Eigentümer-Betreibers in Olbia und Golfo Aranci, der eigene Wohnungen auf Airbnb und Booking.com vermietet, anstatt sie für andere zu verwalten, und hat daher ein direktes Interesse an diesen Regeln. Rental12 nutzt Vikey für den Gäste-Check-in, bietet alternativ einen Check-in in seinem Büro an und war Gegenstand einer Fallstudie von Vikey. Lesen Sie dies vor diesem Hintergrund.
Das meiste hiervon ändert nichts für einen Gastgeber, der seine Arbeit bereits ordentlich gemacht hat. Ein Gast, der eine Reinigungsgebühr gezahlt hat, sollte keine Betten abziehen, die Spülmaschine laufen lassen oder Müll zur Straße tragen müssen. Gute Gastgeber haben vor Jahren aufgehört, danach zu fragen, und viele haben nie damit angefangen. Die Checkout-Aufgabenliste war ein Zeichen dafür, dass ein Gastgeber auf Kosten des Gastes Kosten spart, und wenn Airbnbs Regeln solche Gastgeber vom Markt drängen oder sie dazu bringen, ihre Standards anzuheben, ist der Markt dadurch besser. In Sardinien, wo die meisten Kurzzeitvermietungen von Privatpersonen betrieben werden und viele noch außerhalb der Statistik stehen, könnte diese Bereinigung groß ausfallen.
Die Vertragsregel ist eine amerikanische Antwort auf ein amerikanisches Problem. In Italien braucht eine Kurzzeitvermietung von bis zu 30 Tagen nicht einmal einen registrierten Vertrag. Nur wenige ernsthafte europäische Gastgeber verlangten von Urlaubern, separate Unterlagen zu unterschreiben, sodass die Beschränkung hier kaum spürbar sein wird.
Die Identifizierung ist der entscheidende Punkt. Kein Gastgeber in Italien sollte Kopien von Reisepässen aufbewahren, und der Garante hat das so gesagt. Aber jeder Gastgeber in Italien muss jeden Gast identifizieren und dessen Daten innerhalb von 24 Stunden an die Questura übermitteln, und das ist nicht optional. Italienisches Recht geht vor, und Airbnbs eigener Text akzeptiert dies, indem er das, was "geltendes Recht" verlangt, ausnimmt. Die Prüfung ist, ob die Ausnahme in der Praxis funktioniert. Wenn Airbnbs automatisierte Prüfungen einen Gastgeber markieren, weil er die von der Polizei verlangten Daten anfordert, oder die Sichtbarkeit eines Inserats senken, weil dessen Check-in-System ein Dokument sammelt, das der Gastgeber gesetzlich prüfen muss, würde die Plattform Compliance bestrafen. Das wäre ein Problem, das Airbnb schnell beheben sollte, und eines, das Regulierungsbehörden zu Recht untersuchen würden, wenn Gastgeber es dokumentieren können.
Geht Airbnb ein Risiko ein? Ja, wenn auch heute nicht hauptsächlich bei den Regulierungsbehörden. Seine Regeln bewegen sich dorthin, wohin europäische Behörden seit langem drängen: vollständig angezeigte Preise, keine Überraschungsgebühren, weniger gesammelte Daten. Es unterliegt vorerst nicht der zusätzlichen Prüfung, der Booking.com ausgesetzt ist. Das Risiko liegt bei seinen Gastgebern und bei der Durchsetzung per Algorithmus, die intern bei Airbnb entschieden und überprüft wird, in einem Markt voller kleiner Betreiber, die keinen Account-Manager anrufen können. Eine Plattform, die detaillierte Regeln für Gastgeber schreibt, wird daran gemessen werden, ob sie die gleiche Sorgfalt auf Betrug, illegale Inserate und ihre eigenen Gebühren anwendet. Wohin Airbnb als Nächstes geht, wird zeigen, ob es hier um Gäste oder um Kontrolle geht.
Quellen: Airbnb, Hilfeartikel 4168 · Airbnb, Hilfeartikel 4169 · Airbnb Italia, articolo 4169 · Airbnb Italia, Ressourcenseite, 20. Oktober 2026 · Airbnb, temporäre Telefonnummern · Airbnb, Unternehmensangaben und DSA-Zahlen · Newsweek, 22. Oktober 2026 · Rental Scale-Up, 21. Oktober 2026 · Technext, 22. Oktober 2026 · Garante Privacy, 29. April 2026 · Garante Privacy, Mitteilung an Branchenverbände, 29. April 2026 · Art. 109 TULPS · Consiglio di Stato, Urteil 9101/2025 · TAR Lazio, Urteil 10210/2025 · Agenzia delle Entrate, Leitfaden zu kurzfristigen Vermietungen · Vikey, Online-Check-in · Banca d'Italia, L'economia della Sardegna, Juni 2026 · Regione Sardegna, Osservatorio, Consistenza 2025 · Regione Sardegna, Osservatorio, Movimento 2025 · QualityTravel zum Federalberghi-Dossier, Oktober 2026 · Politecnico di Torino, FULL-Bericht, März 2025 · Europäische Kommission, IP/26/2223, 21. Oktober 2026 · Europäische Kommission, Liste der benannten Plattformen · Europäische Kommission, DMA-Gatekeeper · TheJournal.ie, 21. Oktober 2026 · AGI, 10. November 2023 · Hosteltur, 2025 · GVH, Juli 2024 · Europäische Kommission, CPC-Maßnahmen zu Unterkunftsbuchungen · Punto Informatico, April 2026 · Il Post, 13. Dezember 2023 · Spanisches Verbraucherministerium, März 2026 · Público, November 2016 · ACCC, Dezember 2023
Weiterführende Lektüre
Anderswo auf Sardinia Blog: die 319.000 sardischen Wohnungen ohne festen Wohnsitz; wie es um Italiens börsennotierten Kurzzeitvermietungsverwalter steht; und die Grenzen, die das Verfassungsgericht regionalen Kurzzeitvermietungsregeln gesetzt hat.
Sardinia Blog wird im Rahmen des Rental12-Ökosystems veröffentlicht, eines Eigentümer-Betreibers, der eigene Wohnungen in Olbia und Golfo Aranci vermietet, statt als Immobilienverwalter für andere Eigentümer zu handeln. Sein eigener Müllabholservice für Gäste und sein Presse-Archiv sind Unternehmensangaben, keine unabhängigen Belege.