Was das Gericht gekippt hat
Emilia-Romagna verabschiedete am 19. Dezember 2025 das Regionalgesetz 10 mit dem Titel Disciplina degli immobili destinati a locazione breve. Der Ministerrat stimmte am 11. Februar 2026 dafür, es anzufechten, und reichte die Klage am 16. Februar ein. Die öffentliche Anhörung fand am 7. Juli 2026 statt, mit Giovanni Pitruzzella als Berichterstatter, und das Urteil wurde am 9. Oktober hinterlegt.
Zwei Bestimmungen fielen:
Artikel 4, der innerhalb der Kategorie der touristischen Unterkünfte eine eigene städtebauliche Nutzungsart für kurzzeitige Vermietung schuf, sodass für die Umwandlung einer Immobilie in diese Nutzungsart eine Baugenehmigung erforderlich wurde
Artikel 5, der es den Gemeinden erlaubte, in ihren Planungsinstrumenten Bedingungen für die kurzzeitige Vermietung in festgelegten Gebieten festzulegen
Das Gericht nannte zwei Gründe für die Aufhebung von Artikel 4. Er galt für das gesamte Regionalgebiet, nicht nur für besonders belastete Orte, was ihn im Hinblick auf sein Ziel unverhältnismäßig machte. Und er legte die Last des Nutzungswechsels allein den Kurzzeitvermietern auf, während Betreiber außerhoteliger Unterkünfte, die zum gewerblichen Handeln verpflichtet sind, keine entsprechende Verpflichtung trugen. Das Gericht wertete dies als eine unangemessene Ungleichbehandlung im Sinne der Artikel 3 und 41 der Verfassung, die Gleichheit und wirtschaftliche Freiheit betreffen. Artikel 5 fiel, weil er von Artikel 4 abhing.
Nicht jedes Argument der Regierung hatte Erfolg. Die Behauptung, die Region habe die ausschließliche Zuständigkeit des Staates für den Wettbewerb verletzt, wurde als unbegründet zurückgewiesen. Der Rest des Gesetzes 10 bleibt in Kraft.
Was Regionen weiterhin tun können
Das Urteil liest sich anders im Zusammenhang mit dem Urteil 186/2025, hinterlegt am 17. Dezember 2025, in dem dasselbe Gericht die Klage der Regierung gegen den toskanischen Tourismuskodex, Regionalgesetz 61/2024, zurückwies. Artikel 59 dieses Gesetzes erlaubt es Provinzhauptstadt-Gemeinden sowie jenen, die gemäß Artikel 182 des Gesetzesdekrets 34/2020 als touristisch hochfrequentiert eingestuft sind, Grenzen und Ausschlusszonen für kurzzeitige Vermietungen festzulegen, mit einer optionalen fünfjährigen Genehmigung je Einheit.
Das Gericht bestätigte es mit der Begründung, dass Tourismus und Raumordnung regionale Zuständigkeiten seien, dass kommunaler Ermessensspielraum nötig sei, um eine Kunststadt von einem kleinen Dorf zu unterscheiden, und dass die Ausübung dieses Ermessens weiterhin der Überprüfung durch die Verwaltungsgerichte unterliege. Zusammen gelesen ziehen die beiden Urteile eine Linie. Eine gezielte Befugnis, die benannten Gemeindekategorien übertragen und zonenweise angewendet wird, besteht fort. Eine einheitliche Regel, die einer ganzen Region auferlegt wird, besteht nicht.
Wo Sardinien steht
Sardinien hat kein Regionalgesetz dieser oder jener Art. Kurzzeitvermietungen werden hier durch den nationalen CIN-Registrierungscode und durch regionale Tourismusvorschriften für klassifizierte Einrichtungen geregelt, und keine sardische Gemeinde wurde nach den Kriterien benannt, die die Europäische Kommission in ihrem Affordable Housing Act am 9. September 2026 vorgeschlagen hat.
Das Argument dafür wird vor Ort vorgebracht. In einem Meinungsbeitrag in L'Unione Sarda vom 7. Oktober 2026 schrieb Pierpaolo Murgia, dass Kurzzeit- und außerhotelige Unterkünfte bleiben sollten, ihr Übermaß aber limitato con decisione, entschieden begrenzt werden müsse, und forderte ein Regionalgesetz, das es den Gemeinden erlaubt, in übersättigten Stadtteilen Grenzen und Genehmigungen festzulegen. Er zitierte namentlich das Urteil 186/2025 und das toskanische Modell. Der Beitrag ist eine Meinungskolumne, kein Gesetzentwurf: Dem sardischen Regionalrat liegt kein Gesetzentwurf zu Kurzzeitvermietungen vor.
Die Frage des Ausmaßes ist hier noch offen. Regionale Zahlen für 2025 zählten 46.024 private Unterkünfte auf der Insel, davon 15.926 in Gallura Nord-Est Sardegna rund um Olbia und Golfo Aranci. Im März 2026 beschrieb der regionale Tourismusbeauftragte Franco Cuccureddu das Wachstum der Kurzzeitvermietungen als schnell, während er sagte, die Insel leide noch nicht unter Overtourism.
Eine Anmerkung zum Urteil
Dieser Bericht beruht auf der eigenen Fallakte des Gerichts zu ricorso 2/2026, die die angefochtenen Bestimmungen und die Verfahrensdaten aufführt, sowie auf Berichten über das am 9. Oktober hinterlegte Urteil. Der vollständige Text enthält die Begründung, die Zusammenfassungen verdichten, und wer sich für eine Planungs- oder Genehmigungsentscheidung darauf stützt, sollte ihn und nicht die Presseberichterstattung lesen. Die hier zitierten italienischen Formulierungen stammen aus der Berichterstattung über die Entscheidung; die deutschen Wiedergaben sind Übersetzungen. Das Urteil bindet das Gesetz der Emilia-Romagna und legt eine Lesart der Verfassung fest, innerhalb derer andere Regionen agieren müssen, ändert jedoch für sich genommen keine in Sardinien geltende Vorschrift.
Quellen: Corte costituzionale, Fallakte zu ricorso 2/2026 · Il Sole 24 Ore NT+ Diritto, Urteil 164/2026 (9. Oktober 2026) · ANSA, 9. Oktober 2026 · Il Resto del Carlino, Reaktionen (9. Oktober 2026) · Studio Tecnico Pagliai zum Urteil 186/2025 und zum toskanischen Gesetz 61/2024 · L'Unione Sarda, Meinungsbeitrag (7. Oktober 2026) · Regione Sardegna, Osservatorio del Turismo, Capacita ricettiva 2025