Ce qu'Airbnb est en train de changer
Les nouvelles règles sont exposées dans deux pages d'aide Airbnb, l'article 4168 sur les règles de maison raisonnables et l'article 4169 sur les contrats imposés par l'hôte et autres exigences. Les deux précisent que la politique s'applique aux réservations effectuées à partir du 20 novembre 2026, et non aux séjours commençant à cette date. La page de ressources italienne d'Airbnb, datée du 20 octobre, confirme que la politique «entrerà in vigore il 20 novembre 2026». Aucune de ces pages ne contient de mention spécifique à l'Italie ou à l'Union européenne.
Concernant le départ, les consignes d'Airbnb sont précises. Les voyageurs "shouldn't be asked to wash and put away dishes, but you can ask them to put used dishes in the sink". Il ne devrait pas leur être demandé "to remove sheets from the bed or start a load of washing", ni "to take rubbish off-site", ni d'éviter l'utilisation d'un équipement annoncé tel que la climatisation, bien que les hôtes puissent leur demander de l'éteindre en partant. Trier les ordures dans des poubelles intérieures reste autorisé. Plus largement, les hôtes ne peuvent pas imposer des tâches "that require significant effort or time", facturer des frais pour une prestation annoncée qui ne figurent pas dans le prix affiché lors de la réservation, ni "impose fines or other penalties on guests".
Les contrats distincts sont désormais limités à quatre cas : lorsqu'ils sont exigés par la loi ou par un règlement de copropriété ou de résidence, pour un équipement optionnel tel qu'une voiturette de golf, pour des séjours de 28 nuits ou plus, et pour les annonces Airbnb Luxe. Airbnb indique qu'elle n'aide pas à faire respecter de tels contrats ni n'exige des voyageurs qu'ils les signent.
Les règles relatives aux données sont la partie que les hôtes italiens doivent lire attentivement. L'article 4169 précise que "with limited exceptions, hosts may not solicit personal data at any point during the booking process or stay". Parmi les éléments qu'ils ne peuvent pas demander figurent "identification details or documents such as a guest's passport, driver's license, social security number, or photo" ainsi que "biometric or health data, such as fingerprints, facial recognition, or medical records", de même que les numéros de téléphone, adresses e-mail et adresses postales. Les hôtes "may physically check a guest's ID to verify identity in person at check-in" mais "may not, however, retain a digital or physical copy of the ID". Les exceptions sont de "comply with applicable law or a documented community association rule" ou de faciliter un contrat autorisé. Lorsque l'une d'elles s'applique, "the host must clearly disclose what information is required of guests, and why", "may not collect more data than the law or rule calls for", et est responsable de "securely storing and disposing of any sensitive data". Les hôtes "may not require use of a third-party app or registration on another website to gain entry to a listing", et "must provide an alternate access method if requested by the guest".
Le contrôle de l'application passe par l'annonce elle-même : "educating the host", "issuing warnings", "a notice on the listing page flagging the issue to guests" et "reduced listing visibility in search". Les consignes d'Airbnb indiquent que les voyageurs peuvent voir une alerte telle que "includes cleaning requests" si un problème n'est pas résolu.
Pourquoi Airbnb affirme faire cela
Un porte-parole a déclaré à Newsweek : "House rules help guests understand what hosts expect, but we've heard from our community that they can be confusing. So we've redesigned them to make them easier to discover and clearer to set." Airbnb n'a publiquement relié ce changement à aucun régulateur. Dennis Goedheid, de la société de gestion immobilière Casiola, a déclaré à Rental Scale-Up : "Guests pay a cleaning fee and then get a list of chores. That never felt like hospitality." D'autres se sont montrés plus en colère : un hôtel du Yorkshire a confié à Newsweek être "frustrated and honestly... disappointed", et deux hôtes français cités par Technext ont dit qu'ils pourraient quitter la plateforme.
La question du check-in en Italie
Chaque hôte en Italie est soumis à l'article 109 du code de la sécurité publique (TULPS). Les prestataires d'hébergement «possono dare alloggio esclusivamente a persone munite della carta d'identità o di altro documento idoneo» et doivent transmettre les données de chaque voyageur à la Questura dans un délai de 24 heures via le portail Alloggiati Web. L'article 19-bis du décret-loi 113/2018 a étendu ces obligations à toute personne louant un logement pour moins de 30 jours.
La loi exige que les données parviennent à la police, et non qu'une copie du document soit conservée. Dans une déclaration du 29 avril 2026, l'autorité de protection des données, le Garante, a indiqué que l'obligation d'identifier les voyageurs «non legittima la conservazione, da parte delle strutture, di fotocopie o immagini», que les copies «devono essere immediatamente cancellate o distrutte», et que seul le récépissé confirmant la transmission peut être conservé, pendant cinq ans. Elle a spécifiquement critiqué le fait de photographier les documents sur smartphone ou de les demander via WhatsApp. La manière dont la vérification d'identité doit être effectuée a elle aussi fait l'objet de contentieux. La circulaire du ministère de l'Intérieur de novembre 2024 exigeait que les voyageurs soient identifiés en personne ; le TAR Lazio l'a annulée en mai 2025, mais le Consiglio di Stato a annulé cette décision le 21 novembre 2025, jugeant un check-in purement à distance insuffisant tout en acceptant une identification par vidéo en direct à l'entrée.
C'est là que se situe la friction pratique. De nombreux logements en self check-in en Sardaigne utilisent des systèmes en ligne qui collectent les documents des voyageurs avant leur arrivée et transmettent automatiquement les données à Alloggiati Web. Vikey, l'un de ces services, décrit un processus dans lequel le voyageur reçoit un lien par e-mail, télécharge des documents et des photos de ceux-ci, peut se voir demander un selfie en temps réel avec le document, et est vérifié par ce que Vikey appelle une «verifica biometrica basata su intelligenza artificiale», après quoi les données sont envoyées au portail de la police. La collecte des informations dont la Questura a besoin relève pleinement de l'exception « loi applicable » d'Airbnb. La reconnaissance faciale biométrique est une tout autre affaire : la loi italienne exige que le voyageur soit identifié, pas que son visage soit confronté par un logiciel, de sorte que pour les réservations Airbnb effectuées à partir du 20 novembre, une telle étape ne pourra plus être obligatoire. Les hôtes qui y recourent devront indiquer l'exigence légale dans les demandes figurant sur l'annonce, ne collecter que ce dont Alloggiati Web a besoin, et proposer une vérification en personne ou par vidéo en direct aux voyageurs qui refusent la procédure automatisée. Vikey n'a pour l'instant rien publié sur la nouvelle politique d'Airbnb.
Les contrats de location distincts comptent beaucoup moins en Italie qu'aux États-Unis. Le guide des locations de courte durée de l'Agenzia delle Entrate indique que «per i contratti di locazione di durata non superiore ai 30 giorni non vi è l'obbligo di registrazione». Un changement évoqué dans la presse spécialisée ne s'applique pas encore ici : les numéros de téléphone temporaires d'Airbnb, qui masquent les vrais numéros des voyageurs, sont "currently available to a limited number of users in the United States and Canada", et les réservations ailleurs "work as-is".
Ce que cela signifie en Sardaigne
Le marché sarde de la location courte durée est vaste et principalement aux mains de particuliers. La Banque d'Italie a recensé 47 217 logements utilisés pour la location touristique au début du deuxième trimestre 2026, soit 96 % de l'ensemble de l'hébergement touristique de l'île et environ trois pour cent habitants, le ratio le plus élevé du Sud. L'observatoire du tourisme de la Région recense 43 952 hébergements privés enregistrés comme non exploités à titre professionnel en 2025, contre 1 165 enregistrés comme entreprises. Le respect des obligations est inégal : seuls 31,77 % des hébergements privés de Gallura ont transmis les données de leurs voyageurs au système statistique régional pour 2025, le taux le plus bas de toutes les provinces, contre 83,77 % pour les hôtels de Gallura.
La propriété ne dit pas tout. Federalberghi, analysant les données Inside Airbnb d'août 2026, indique que 67,5 % des annonces Airbnb italiennes appartiennent à des hôtes gérant plusieurs logements, et une étude de 2025 du Politecnico di Torino a montré que 1,3 % des hôtes détenaient un quart de l'ensemble des annonces. Aucune ventilation de ce type n'existe pour la Sardaigne. Ce que l'on peut dire, c'est que les logements de l'île sont très majoritairement détenus par des particuliers, souvent gérés de manière informelle, avec une couche de gestion professionnelle d'ampleur inconnue. Les nouvelles règles se feront surtout sentir à l'extrémité informelle du marché, chez les hôtes qui laissent une liste de tâches sur le réfrigérateur, demandent une photo de passeport sur WhatsApp, ou envoient un code de porte sans autre moyen d'accès.
Booking.com sous enquête de l'UE
Le 21 octobre, la Commission européenne a ouvert une procédure formelle contre Booking.com au titre du Digital Services Act. Elle examine si Booking a correctement évalué et réduit les risques liés aux annonces frauduleuses et non conformes, telles que des biens qui n'existent pas, et aux tentatives de phishing exploitant les données de réservation et de voyageurs que la plateforme partage avec les hébergeurs. Elle examine également si les annonces dont les prestataires ont payé pour un meilleur placement sont clairement identifiées comme de la publicité. "If proven, these failures would constitute infringements of Articles 34 and 35 of the DSA", ainsi que de l'article 26, paragraphe 1, relatif à la transparence publicitaire. La vice-présidente exécutive Henna Virkkunen a déclaré : "Europeans should be able to book their holidays without fear of being scammed. The Digital Services Act sets clear responsibilities on platforms to address these risks, and we must ensure that the leading booking platform in Europe takes those responsibilities seriously." L'ouverture de la procédure ne préjuge pas de son issue. En vertu de l'article 74 du DSA, les amendes peuvent atteindre 6 % du chiffre d'affaires mondial annuel. Booking a déclaré à TheJournal.ie qu'elle "cooperating fully" et que "security, trust and the protection of personal information are top priorities at Booking.com."
L'affaire ne s'applique pas automatiquement à Airbnb. Booking.com est désignée comme très grande plateforme en ligne depuis avril 2023 et comme contrôleur d'accès au titre du Digital Markets Act depuis mai 2024. Airbnb n'est ni l'une ni l'autre : elle déclare environ 42,2 millions d'utilisateurs mensuels moyens dans l'UE pour la période de février à juillet 2026, en dessous du seuil de 45 millions, et n'apparaît pas sur la liste des plateformes désignées de la Commission. Les règles générales du DSA ainsi que le droit européen de la consommation et de la protection des données continuent de s'appliquer à elle.
Un historique d'amendes et de règlements
Les deux plateformes ont déjà fait l'objet de nombreuses procédures de la part des régulateurs européens. Pour Booking.com, les principaux cas sont les suivants :
Italie, novembre 2023 : un règlement de 94 millions d'euros avec l'administration fiscale pour TVA impayée entre 2013 et 2021, contre environ 153 millions d'euros initialement réclamés.
Espagne, juillet 2024 : une amende de 413,24 millions d'euros infligée par l'autorité de la concurrence CNMC pour abus de position dominante. Booking a fait appel et l'Audiencia Nacional a suspendu l'amende début 2025.
Hongrie : une amende de 2,5 milliards de forints, soit environ 7 millions d'euros, en 2020 pour vente sous pression trompeuse, suivie d'une amende supplémentaire de 382,5 millions de forints en 2024 pour non-respect de la décision.
Union européenne : engagements de protection des consommateurs sur l'affichage des prix convenus avec les autorités nationales en décembre 2019, interdiction en septembre 2023 de son rachat d'Etraveli, confirmée par le Tribunal en septembre 2026, et désignation comme contrôleur d'accès en mai 2024.
Italie, avril 2026 : l'autorité de la concurrence et de la consommation AGCM a ouvert une enquête sur la manière dont les biens « Preferred Partner » sont classés et étiquetés.
Pour Airbnb :
Italie, décembre 2023 : un règlement de 576 millions d'euros avec le parquet de Milan concernant un impôt non retenu sur les locations entre 2017 et 2021, après une ordonnance de saisie d'environ 779 millions d'euros.
Espagne, décembre 2025 : une amende de 64 055 311 euros infligée par le ministère de la Consommation portant sur 65 122 annonces, que la Haute Cour de Madrid a refusé de suspendre en mars 2026 ; l'appel principal est en cours.
Barcelone : des amendes de 600 000 euros annoncées en 2016 et 2017 pour publicité de logements non autorisés, avant un accord avec la ville en juillet 2017.
Australie, décembre 2023 : une sanction de 15 millions de dollars australiens pour avoir affiché des prix en dollars américains sans le préciser.
Union européenne, 2019 : modifications de l'affichage des prix et des conditions, convenues avec les autorités nationales de la consommation.
Une note sur les chiffres
Les citations des règles d'Airbnb proviennent de ses pages d'aide en anglais et en italien, qui présentent côte à côte les anciennes et nouvelles versions. La déclaration d'avril du Garante vise nommément les hôtels, B&B et maisons d'hôtes ; qu'elle s'applique également aux locations de courte durée relève de notre interprétation, fondée sur l'obligation commune de l'article 109. La conformité d'un dispositif de check-in particulier avec l'exception prévue par Airbnb dépend de sa configuration, que nous n'avons pas auditée. La répartition opérée par la Région entre hébergements professionnels et non professionnels est une catégorie d'enregistrement, pas une mesure de qui gère réellement un logement, et les chiffres de Federalberghi et du Politecnico sont nationaux. L'amende de la CNMC contre Booking a été suspendue dans l'attente de l'appel et nous n'avons trouvé aucune décision. Le plafond de 6 % provient du DSA lui-même, et non de l'annonce de la Commission.
Opinion : les bons hôtes n'y perdent rien
Cette section est une opinion, rédigée par la rédaction de Sardinia Blog. Sardinia Blog est publié au sein de l'écosystème Rental12, un propriétaire-exploitant basé à Olbia et Golfo Aranci qui loue sur Airbnb et Booking.com des logements qu'il possède plutôt que de les gérer pour le compte de tiers, et qui a donc un intérêt direct dans ces règles. Rental12 utilise Vikey pour l'enregistrement des voyageurs, propose aussi un check-in à son bureau comme alternative, et a fait l'objet d'une étude de cas de Vikey. Lisez ce qui suit en gardant cela à l'esprit.
La plupart de ces changements ne modifient rien pour un hôte qui faisait déjà correctement son travail. Un voyageur ayant payé des frais de ménage ne devrait pas avoir à défaire les lits, faire tourner le lave-vaisselle ou porter les poubelles jusqu'à la rue. Les bons hôtes ont cessé de le demander depuis des années, et beaucoup n'ont jamais commencé. La liste de tâches au départ était le signe d'un hôte réduisant ses coûts aux dépens du voyageur, et si les règles d'Airbnb poussent ces hôtes à partir ou à relever leurs standards, le marché s'en porte mieux. En Sardaigne, où la plupart des locations de courte durée sont gérées par des propriétaires privés et où beaucoup échappent encore aux statistiques, ce tri pourrait être considérable.
La règle sur les contrats est une réponse américaine à un problème américain. En Italie, une location de courte durée allant jusqu'à 30 jours n'a même pas besoin d'un contrat enregistré. Peu d'hôtes européens sérieux demandaient aux vacanciers de signer des documents séparés, de sorte que cette restriction se fera à peine sentir ici.
L'identification est le point qui compte vraiment. Aucun hôte en Italie ne devrait conserver de copies de passeports, et le Garante l'a bien dit. Mais tout hôte en Italie doit identifier chaque voyageur et transmettre ses données à la Questura dans un délai de 24 heures, et cela n'est pas optionnel. La loi italienne prime, et le texte même d'Airbnb l'accepte en exemptant ce que « la loi applicable » exige. La question est de savoir si l'exception fonctionne en pratique. Si les contrôles automatisés d'Airbnb signalent un hôte pour avoir demandé les données exigées par la police, ou réduisent la visibilité d'une annonce parce que son système de check-in collecte un document que la loi oblige l'hôte à vérifier, la plateforme pénalisera le respect des règles. Ce serait un problème qu'Airbnb devrait corriger rapidement, et que les régulateurs auraient raison d'examiner si des hôtes peuvent le documenter.
Airbnb prend-elle un risque ? Oui, bien que ce ne soit pas principalement avec les régulateurs aujourd'hui. Ses règles vont dans le sens que les autorités européennes poussent depuis longtemps : prix affichés dans leur intégralité, pas de frais surprises, moins de données collectées. Elle n'est pas, pour l'instant, soumise au contrôle supplémentaire auquel fait face Booking.com. Le risque se situe du côté de ses hôtes, et de l'application par algorithme, décidée et révisée en interne par Airbnb, sur un marché rempli de petits exploitants qui n'ont aucun gestionnaire de compte à appeler. Une plateforme qui rédige des règles détaillées pour les hôtes sera jugée sur la question de savoir si elle applique la même rigueur aux arnaques, aux annonces illégales et à ses propres frais. La suite des décisions d'Airbnb montrera si tout cela concerne les voyageurs ou le contrôle.
Sources : Airbnb, article d'aide 4168 · Airbnb, article d'aide 4169 · Airbnb Italia, articolo 4169 · Airbnb Italia, page de ressources, 20 octobre 2026 · Airbnb, numéros de téléphone temporaires · Airbnb, détails de l'entreprise et chiffres DSA · Newsweek, 22 octobre 2026 · Rental Scale-Up, 21 octobre 2026 · Technext, 22 octobre 2026 · Garante Privacy, 29 avril 2026 · Garante Privacy, note aux associations professionnelles, 29 avril 2026 · Art. 109 TULPS · Consiglio di Stato, arrêt 9101/2025 · TAR Lazio, arrêt 10210/2025 · Agenzia delle Entrate, guide des locations de courte durée · Vikey, check-in en ligne · Banque d'Italie, L'economia della Sardegna, juin 2026 · Regione Sardegna, Osservatorio, Consistenza 2025 · Regione Sardegna, Osservatorio, Movimento 2025 · QualityTravel sur le dossier Federalberghi, octobre 2026 · Politecnico di Torino, rapport FULL, mars 2025 · Commission européenne, IP/26/2223, 21 octobre 2026 · Commission européenne, liste des plateformes désignées · Commission européenne, contrôleurs d'accès DMA · TheJournal.ie, 21 octobre 2026 · AGI, 10 novembre 2023 · Hosteltur, 2025 · GVH, juillet 2024 · Commission européenne, actions CPC sur la réservation d'hébergement · Punto Informatico, avril 2026 · Il Post, 13 décembre 2023 · Ministère espagnol de la Consommation, mars 2026 · Público, novembre 2016 · ACCC, décembre 2023
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