Ce que la Cour a censuré
L'Émilie-Romagne a approuvé la loi régionale 10 le 19 décembre 2025, intitulée Disciplina degli immobili destinati a locazione breve. Le Conseil des ministres a voté pour la contester le 11 février 2026 et a déposé le recours le 16 février. L'audience publique s'est tenue le 7 juillet 2026, avec Giovanni Pitruzzella comme juge rapporteur, et l'arrêt a été déposé le 9 octobre.
Deux dispositions ont été annulées :
L'article 4, qui créait une destination urbanistique dédiée à la location de courte durée au sein de la catégorie hébergement touristique, de sorte que le changement de destination d'un bien vers cet usage nécessitait un permis de construire
L'article 5, qui permettait aux communes de fixer des conditions dans leurs instruments d'urbanisme pour la location de courte durée dans des zones définies
La Cour a donné deux raisons pour censurer l'article 4. Il s'appliquait à l'ensemble du territoire régional, et non seulement aux zones sous pression, ce qui le rendait disproportionné par rapport à son objectif. Et il faisait peser la charge du changement de destination sur les seuls loueurs de courte durée, alors que les exploitants d'hébergements extra-hôteliers, tenus d'exercer sous forme commerciale, ne supportaient aucune obligation équivalente. La Cour a considéré cela comme une différence de traitement injustifiée au regard des articles 3 et 41 de la Constitution, qui couvrent l'égalité et la liberté économique. L'article 5 a été annulé parce qu'il dépendait de l'article 4.
Tous les arguments du gouvernement n'ont pas été retenus. L'affirmation selon laquelle la région avait empiété sur la compétence exclusive de l'État en matière de concurrence a été rejetée comme non fondée. Le reste de la loi 10 demeure en vigueur.
Ce que les régions peuvent encore faire
L'arrêt se lit différemment à la lumière du jugement 186/2025, déposé le 17 décembre 2025, dans lequel la même Cour a rejeté le recours du gouvernement contre le code du tourisme de la Toscane, la loi régionale 61/2024. L'article 59 de cette loi permet aux communes chefs-lieux de province, ainsi qu'à celles classées comme présentant une forte densité touristique au sens de l'article 182 du décret-loi 34/2020, de fixer des limites et des zones d'exclusion pour les locations de courte durée, avec une autorisation facultative de cinq ans pour chaque unité.
La Cour l'a validé au motif que le tourisme et l'aménagement du territoire relèvent des compétences régionales, que le pouvoir discrétionnaire des communes est nécessaire pour distinguer une ville d'art d'un petit village, et que l'exercice de ce pouvoir discrétionnaire reste soumis au contrôle des juridictions administratives. Lus ensemble, les deux jugements tracent une ligne. Un pouvoir ciblé, confié à des catégories nommées de communes et appliqué zone par zone, survit. Une règle unique imposée à l'ensemble d'une région ne survit pas.
Où en est la Sardaigne
La Sardaigne ne dispose d'aucune loi régionale de l'un ou l'autre type. Les locations de courte durée y sont régies par le code d'enregistrement national CIN et par les règles touristiques régionales relatives aux structures classées, et aucune commune sarde n'a été désignée selon les critères proposés par la Commission européenne dans son Affordable Housing Act du 9 septembre 2026.
L'argument en faveur d'une telle loi est porté localement. Dans une tribune publiée dans L'Unione Sarda le 7 octobre 2026, Pierpaolo Murgia a écrit que l'hébergement de courte durée et extra-hôtelier devait subsister, mais que son excès devait être limitato con decisione, limité de façon décisive, et a appelé à une loi régionale permettant aux communes de fixer des limites et des autorisations dans les quartiers saturés. Il a cité nommément le jugement 186/2025 et le modèle toscan. Le texte est une tribune d'opinion, pas un projet de loi : aucun projet de loi sur les locations de courte durée n'est soumis au conseil régional sarde.
La question de l'ampleur du phénomène reste ouverte ici. Les chiffres régionaux pour 2025 dénombraient 46 024 logements privés sur l'île, dont 15 926 dans la zone Gallura Nord-Est Sardegna autour d'Olbia et de Golfo Aranci. En mars 2026, le conseiller régional au tourisme, Franco Cuccureddu, a décrit la croissance des locations de courte durée comme rapide, tout en affirmant que l'île ne connaissait pas encore de surtourisme.
Note sur l'arrêt
Ce récit s'appuie sur le dossier de la Cour lui-même pour le ricorso 2/2026, qui liste les dispositions contestées et les dates de procédure, ainsi que sur les comptes rendus de l'arrêt déposé le 9 octobre. Le texte intégral comporte le raisonnement que les résumés condensent, et toute personne s'y appuyant pour une décision d'urbanisme ou de licence devrait le lire plutôt que la couverture médiatique. Les expressions italiennes citées ici proviennent des comptes rendus de la décision ; les traductions françaises en sont des rendus. L'arrêt lie la loi de l'Émilie-Romagne et fixe une lecture de la Constitution dans laquelle les autres régions doivent s'inscrire, mais il ne modifie pas en lui-même la moindre règle en vigueur en Sardaigne.
Sources : Corte costituzionale, dossier du ricorso 2/2026 · Il Sole 24 Ore NT+ Diritto, jugement 164/2026 (9 octobre 2026) · ANSA, 9 octobre 2026 · Il Resto del Carlino, réactions (9 octobre 2026) · Studio Tecnico Pagliai sur le jugement 186/2025 et la loi toscane 61/2024 · L'Unione Sarda, tribune d'opinion (7 octobre 2026) · Regione Sardegna, Osservatorio del Turismo, Capacita ricettiva 2025