Cosa potrebbe significare per Olbia, il nord e il sud della Sardegna
Nessun organismo ufficiale ha applicato il test della Commissione a un comune sardo, e l'Act è a due o tre anni dall'adozione. Ciò che si può dire oggi poggia su tre fonti pubbliche: i prezzi richiesti (Idealista e Immobiliare.it, agosto 2026), il reddito dichiarato per contribuente (dati del Ministero dell'Economia per l'anno d'imposta 2023, pubblicati nell'aprile 2025) e il rapporto di giugno 2026 della Banca d'Italia sull'economia sarda. Valgono due avvertenze. I prezzi richiesti non sono i prezzi di compravendita che userà la Commissione, e il reddito imponibile italiano per contribuente non è il reddito disponibile per persona; entrambi spingono verso l'alto un rapporto calcolato in proprio. Le cifre che seguono sono indicative e non corrispondono al metodo della Commissione.
Olbia. Idealista indica per Olbia €3.810 al metro quadro ad agosto 2026, un massimo storico, con un aumento dell'8,4% in un anno e del 70% da agosto 2016 (€2.234). Immobiliare.it riporta €3.669. Il reddito dichiarato per contribuente è di €21.215. Su una casa di 80 metri quadrati questi dati danno un multiplo di 14 o più, ben oltre la soglia di otto volte. Eppure la stessa città appare molto diversa se si guarda ai valori ufficiali: la Banca d'Italia, usando dati dell'Agenzia delle Entrate, rileva che il rapporto tra prezzi e reddito è diminuito tra il 2015 e il 2024 in quasi tutti i comuni sardi, e più nettamente in quelli turistici, perché i redditi sono cresciuti più rapidamente dei prezzi accertati. Olbia è anche demograficamente atipica: 61.739 residenti al 1° gennaio 2026, l'unica città sarda che secondo le proiezioni continuerà a crescere fino al 2030. Il censimento ISTAT conta 41.370 abitazioni nel comune, di cui 10.777 (26%) vuote, a fronte di circa 3.128 annunci di affitto breve (7,5% del patrimonio abitativo); un'indagine sarda dell'associazione di operatori AIGAB ha rilevato che solo il 2,2% degli affitti brevi dell'isola deriva dalla conversione di affitti a lungo termine, e classifica Olbia, insieme a Cagliari e Alghero, come polo urbano ad alta residenzialità. Sono questi i numeri che un comune dovrebbe superare per dimostrare un «effetto negativo significativo» lungo tre anni causato specificamente dagli affitti brevi. Sul solo prezzo Olbia potrebbe superare la selezione; sulle prove del danno parte da una posizione debole.
Nord Sardegna. I comuni costieri della Gallura presentano i multipli più alti dell'isola: Arzachena €6.035–6.150 al metro quadro (Porto Cervo €7.721), Golfo Aranci €4.598–4.750 (+11% in un anno), San Teodoro €3.692–4.437, a fronte di redditi dichiarati di €21.000–23.000. Alghero si colloca a €2.935–3.107 con una popolazione in calo (41.765 abitanti, -0,5% in un anno). Santa Teresa Gallura e La Maddalena sono ancora al di sotto dei picchi di prezzo del 2012–2013, il che indebolisce per loro il criterio del deterioramento decennale. Il dato strutturale del nord non è l'affitto breve ma le seconde case: la Banca d'Italia calcola che il 38% delle abitazioni nei comuni turistici non sia occupato da residenti (26% altrove), mentre le strutture ricettive turistiche sono il 7,5% del patrimonio abitativo. La tipologia di AIGAB afferma che Arzachena, La Maddalena, Palau e Santa Teresa combinano una quota molto alta di case non occupate con una quota di affitti brevi inferiore alla media regionale. Per questi luoghi lo strumento più incisivo dell'Act sarebbe il limite, rivolto al futuro, all'acquisto di case da destinare ad affitto breve, non un divieto per gli host già attivi, e in entrambi i casi gli host che affittano la propria residenza principale sarebbero esentati.
Sud Sardegna. Cagliari è la candidata più plausibile del sud per l'andamento più che per il livello. I prezzi richiesti sono €2.606–2.716 al metro quadro, ancora il 4% sotto il picco di gennaio 2012, ma il reddito dichiarato per contribuente è il più alto dell'isola, €29.094 (anno d'imposta 2024), così il multiplo indicativo si colloca tra sette e nove, proprio al confine delle otto volte. L'indice di accessibilità di Immobiliare.it per Cagliari è sceso di sei punti in un solo anno, uno dei cali più marcati in Italia, mentre la popolazione è scesa a circa 146.600 abitanti, circa 5.000 in meno rispetto al 2019. La città conta circa 2.400 B&B e case vacanza registrati. Villasimius (€3.467–3.709) e Pula (€2.800–2.870) mostrano multipli in stile Gallura, trainati dalle seconde case. Sant'Antioco (€1.306, -3,4%) e Carloforte (€1.801–2.009) restano sotto i picchi del 2014–2015, e Sassari, a €1.319–1.353 e il 27% sotto il picco del 2012, è lontanissima dalla soglia.
Tempi e reazioni. La proposta segue ora la procedura legislativa ordinaria; AIGAB non prevede un'adozione definitiva prima del 2028. Anche allora, un comune avrebbe bisogno di un fascicolo di prove di tre anni prima di introdurre qualsiasi restrizione, e le restrizioni scadono dopo cinque anni se non vengono rinnovate. L'assessore regionale al Turismo Franco Cuccureddu ha dichiarato a marzo 2026 che nessun comune sardo ha più abitazioni in affitto breve che abitazioni di residenti, che la Sardegna «non è ancora in overtourism» e che la Regione non sta redigendo una propria legge sugli affitti brevi. Il presidente di AIGAB Marco Celani si è chiesto: "Come può esserci stress abitativo dovuto agli affitti brevi dove questi pesano l'1,3% a fronte del 29% di abitazioni vuote?" ("Come può esserci stress abitativo dovuto agli affitti brevi dove questi pesano l'1,3% a fronte del 29% di abitazioni vuote?"). Il presidente di Federalberghi Bernabò Bocca, al contrario, ha definito il quadro normativo "un passaggio importantissimo" per le città sotto pressione.
Verifica incrociata: cosa dicono già i dati della Gallura
La verifica dei fatti di RENTAL12 del maggio 2026, The Gallura Paradox Exposed, era giunta alla stessa conclusione strutturale partendo da Olbia prima ancora che l'Act esistesse: 10.777 case vuote contro 3.128 annunci, un aumento della popolazione del 36% dal 2001 con quasi nessuna nuova costruzione, e costi di ristrutturazione di €1.800–2.500 al metro quadro che spiegano gran parte dell'aumento dei prezzi nel centro storico. Le sue cifre sono coerenti con i dati sopra riportati (prezzo richiesto a Olbia €3.756 a marzo 2026 contro €3.669–3.810 ad agosto 2026; Sardegna 312.423 case vuote, il 30,2% del patrimonio, contro le 319.211 di AIGAB). L'unico punto che è cambiato è la scala: quell'articolo citava i 37.094 annunci online di AIGAB (3,5% delle case sarde), mentre le tabelle 2025 della Regione contano ora 46.024 alloggi privati registrati e la Banca d'Italia 47.217 abitazioni in affitto breve, definizioni diverse e non una contraddizione. L'Act, se adottato, trasformerebbe questa questione di prove in una questione giuridica: un comune potrebbe limitare gli affitti brevi solo dopo aver dimostrato che a strangolare i residenti sono loro, e non le seconde case vuote. La rassegna più ampia di RENTAL12 sulla ricerca è in Debunking the STR housing myth e la sua analisi della legge italiana sugli affitti in Italy's rental law and the housing crisis.
Altre fonti
Banca d'Italia, L'economia della Sardegna (giugno 2026) · Report prezzi di Idealista sulla Sardegna (agosto 2026) · Immobiliare.it, Mercato immobiliare Olbia · La Nuova Sardegna, redditi dichiarati in tutti i 377 comuni (18 aprile 2025) · ANSA, indagine AIGAB (11 aprile 2026) · Sardiniapost, intervista a Cuccureddu (30 marzo 2026) · idealista/news, reazioni di AIGAB e Confedilizia (7 settembre 2026) · Gallura Oggi, popolazione di Olbia (22 agosto 2026) · Regione Sardegna Osservatorio del Turismo, tabelle 2025 · Skift (9 settembre 2026)
Letture correlate
Altrove su Sardinia Blog: la sentenza della Corte costituzionale sui poteri regionali in materia di affitti brevi; le 319.000 case sarde senza residenti stabili; e i volumi turistici su cui poggia il dibattito. Inoltre: come sta andando il settore, letto attraverso l'unico gestore di affitti italiano quotato. E dalle piattaforme stesse, i nuovi limiti di Airbnb su faccende e dati degli ospiti. Da allora, Salvini ha promesso di bloccare l'Act mentre AIGAB ha quantificato il valore del settore. Per il lato prezzi di uno stress test a Olbia, si veda di quanto i prezzi richiesti abbiano superato i valori OMI.
Sardinia Blog è pubblicato all'interno dell'ecosistema Rental12, un operatore-proprietario che affitta case di sua proprietà a Olbia e Golfo Aranci e non un property manager che agisce per conto di altri proprietari. La sua analisi della legge italiana sugli affitti e del dibattito sulla casa e il suo archivio stampa sono dichiarazioni aziendali, non prove indipendenti.