Cosa potrebbe significare per Olbia, il nord e il sud della Sardegna
Nessun organismo ufficiale ha applicato il test della Commissione a un comune sardo, e l'Atto stesso è a due o tre anni dall'adozione. Ciò che si può dire oggi si basa su tre fonti pubbliche: i prezzi richiesti (Idealista e Immobiliare.it, agosto 2026), il reddito dichiarato per contribuente (dati del Ministero dell'Economia per l'anno fiscale 2023, pubblicati nell'aprile 2025) e il rapporto di giugno 2026 di Banca d'Italia sull'economia sarda. Valgono due avvertenze. I prezzi richiesti non sono i prezzi di transazione che la Commissione utilizzerà, e il reddito imponibile italiano per contribuente non è il reddito disponibile per persona; entrambi spingono verso l'alto un rapporto costruito in proprio. Le cifre riportate di seguito sono indicative, non il metodo della Commissione.
Olbia. Idealista registra Olbia a 3.810 € al metro quadro nell'agosto 2026, un massimo storico, in aumento dell'8,4% in un anno e del 70% da agosto 2016 (2.234 €). Immobiliare.it riporta 3.669 €. Il reddito dichiarato per contribuente è di 21.215 €. Su un'abitazione di 80 metri quadri questi dati danno un multiplo di 14 o più, ben al di sopra della soglia di otto volte. Eppure la stessa città appare molto diversa nei valori ufficiali: Banca d'Italia, utilizzando i dati dell'Agenzia delle Entrate, riscontra che il rapporto prezzo/reddito è diminuito tra il 2015 e il 2024 in quasi tutti i comuni sardi, e più marcatamente in quelli turistici, perché i redditi sono cresciuti più velocemente dei prezzi accertati. Olbia è anche demograficamente atipica: 61.739 residenti al 1° gennaio 2026, l'unica città sarda destinata a continuare a crescere fino al 2030. Il censimento ISTAT conta 41.370 abitazioni nel comune, di cui 10.777 (26%) risultano vuote, a fronte di circa 3.128 annunci di affitto a breve termine (7,5% dello stock); un'indagine sarda dell'associazione di categoria AIGAB ha rilevato che solo il 2,2% degli affitti brevi dell'isola è stato convertito da locazioni a lungo termine, e classifica Olbia insieme a Cagliari e Alghero come polo urbano ad alta residenzialità. Questi sono i numeri che un comune dovrebbe superare per dimostrare un "effetto negativo significativo" triennale derivante specificamente dagli affitti brevi. Sul solo criterio del prezzo Olbia potrebbe superare la selezione; sulla prova del danno parte da una posizione debole.
Nord Sardegna. I comuni costieri della Gallura registrano i multipli più alti dell'isola: Arzachena 6.035–6.150 € al metro quadro (Porto Cervo 7.721 €), Golfo Aranci 4.598–4.750 € (in aumento dell'11% in un anno), San Teodoro 3.692–4.437 €, a fronte di redditi dichiarati di 21.000–23.000 €. Alghero si colloca a 2.935–3.107 € con una popolazione in calo (41.765, in diminuzione dello 0,5% in un anno). Santa Teresa Gallura e La Maddalena sono ancora sotto i picchi di prezzo del 2012–2013, il che indebolisce per loro la componente del deterioramento decennale. Il fatto strutturale al nord non è l'affitto breve ma la seconda casa: Banca d'Italia conta il 38% delle abitazioni nei comuni turistici come non occupate da residenti (26% altrove), mentre le strutture ricettive turistiche sono il 7,5% dello stock. La tipologia di AIGAB indica che Arzachena, La Maddalena, Palau e Santa Teresa combinano una quota molto alta di abitazioni non occupate con una quota di affitti brevi inferiore alla media regionale. Per questi luoghi lo strumento più incisivo dell'Atto sarebbe il limite prospettico sull'acquisto di case da destinare all'affitto breve, non un divieto per gli host esistenti, e i gestori che affittano la propria residenza principale sarebbero comunque esenti.
Sud Sardegna. Cagliari è il candidato più plausibile del sud in base alla tendenza più che al livello. I prezzi richiesti sono di 2.606–2.716 € al metro quadro, ancora il 4% sotto il picco di gennaio 2012, ma il reddito dichiarato per contribuente è il più alto dell'isola, con 29.094 € (anno fiscale 2024), quindi il multiplo indicativo si attesta tra sette e nove, proprio al confine della soglia di otto volte. L'indice di accessibilità economica di Immobiliare.it per Cagliari è sceso di sei punti in un solo anno, uno dei calii più marcati in Italia, mentre la popolazione è scesa a circa 146.600 abitanti, circa 5.000 in meno rispetto al 2019. La città conta circa 2.400 B&B e affittacamere registrati. Villasimius (3.467–3.709 €) e Pula (2.800–2.870 €) mostrano multipli in stile Gallura guidati dalle seconde case. Sant'Antioco (1.306 €, in calo del 3,4%) e Carloforte (1.801–2.009 €) restano sotto i picchi del 2014–2015, e Sassari, a 1.319–1.353 € e il 27% sotto il picco del 2012, è ben lontana dalla soglia.
Tempistiche e reazioni. La proposta segue ora la procedura legislativa ordinaria; AIGAB non si aspetta l'adozione definitiva prima del 2028. Anche allora, un comune dovrebbe presentare un fascicolo di prove triennale prima di qualsiasi restrizione, e le restrizioni scadono dopo cinque anni se non rinnovate. L'assessore regionale al Turismo Franco Cuccureddu ha dichiarato nel marzo 2026 che nessun comune sardo ha più abitazioni destinate ad affitti brevi che abitazioni residenziali, che la Sardegna "non è ancora in overtourism", e che la Regione non sta redigendo una propria legge sugli affitti brevi. Il presidente di AIGAB Marco Celani ha chiesto: "Come può esserci stress abitativo dovuto agli affitti brevi dove questi pesano l'1,3% a fronte del 29% di abitazioni vuote?" ("How can there be housing stress caused by short-term rentals where they weigh 1.3% against 29% empty homes?"). Il presidente di Federalberghi Bernabò Bocca, al contrario, ha definito il quadro normativo "un passaggio importantissimo" per le città sotto pressione.
Controprova: cosa dicono già i dati della Gallura
Il fact-check di RENTAL12 del maggio 2026, The Gallura Paradox Exposed, era arrivato alla stessa conclusione strutturale dal lato di Olbia prima ancora che l'Atto esistesse: 10.777 case vuote contro 3.128 annunci, un aumento della popolazione del 36% dal 2001 con quasi nessuna nuova costruzione, e costi di ristrutturazione di 1.800–2.500 € al metro quadro che spiegano gran parte dell'aumento dei prezzi nel centro storico. Le sue cifre sono coerenti con i dati riportati sopra (prezzo richiesto a Olbia di 3.756 € nel marzo 2026 contro 3.669–3.810 € nell'agosto 2026; 312.423 case vuote in Sardegna, il 30,2% dello stock, contro le 319.211 di AIGAB). Il solo punto che è cambiato è la scala: quell'articolo citava i 37.094 annunci online di AIGAB (3,5% delle case sarde), mentre le tabelle 2025 della Regione contano ora 46.024 alloggi privati registrati e Banca d'Italia 47.217 abitazioni destinate agli affitti brevi, definizioni diverse più che una contraddizione. L'Atto, se adottato, trasformerebbe questa questione probatoria in una questione giuridica: un comune potrebbe limitare gli affitti brevi solo dopo aver dimostrato che sono essi, e non le seconde case vuote, a mettere sotto pressione i residenti. La rassegna più ampia di RENTAL12 sulla ricerca si trova in Debunking the STR housing myth e la sua analisi della legge italiana sugli affitti in Italy's rental law and the housing crisis.
Ulteriori fonti
Banca d'Italia, L'economia della Sardegna (giugno 2026) · Idealista Sardegna, report sui prezzi (agosto 2026) · Immobiliare.it, Mercato immobiliare Olbia · La Nuova Sardegna, redditi dichiarati in tutti i 377 comuni (18 aprile 2025) · ANSA, indagine AIGAB (11 aprile 2026) · Sardiniapost, intervista a Cuccureddu (30 marzo 2026) · idealista/news, reazioni di AIGAB e Confedilizia (7 settembre 2026) · Gallura Oggi, popolazione di Olbia (22 agosto 2026) · Regione Sardegna Osservatorio del Turismo, tabelle 2025 · Skift (9 settembre 2026)