Wat Airbnb verandert
De nieuwe regels staan beschreven op twee Airbnb-helppagina's, artikel 4168 over redelijke huisregels en artikel 4169 over door hosts opgelegde contracten en andere vereisten. Beide pagina's vermelden dat het beleid geldt voor reserveringen die op of na 20 november 2026 worden geboekt, niet voor verblijven die op die datum beginnen. Airbnb's Italiaanse informatiepagina, gedateerd 20 oktober, bevestigt dat het beleid «entrerà in vigore il 20 novembre 2026». Geen van de pagina's bevat een specifieke opmerking over Italië of de Europese Unie.
Wat het uitchecken betreft, is Airbnb's richtlijn specifiek. Gasten "shouldn't be asked to wash and put away dishes, but you can ask them to put used dishes in the sink". Hen mag niet worden gevraagd "to remove sheets from the bed or start a load of washing", noch "to take rubbish off-site", noch om een vermelde voorziening zoals airconditioning te vermijden, al mogen hosts wel vragen deze uit te zetten bij vertrek. Afval sorteren in binnenshuis geplaatste bakken blijft toegestaan. In bredere zin mogen hosts geen taken opleggen "that require significant effort or time", geen kosten in rekening brengen voor een geadverteerde voorziening die niet in de bij boeking getoonde prijs zijn opgenomen, of "impose fines or other penalties on guests".
Afzonderlijke contracten zijn nu beperkt tot vier gevallen: wanneer ze wettelijk verplicht zijn of door gebouw- of gemeenschapsregels worden vereist, voor een optionele voorziening zoals een golfkarretje, voor verblijven van 28 nachten of meer, en voor Airbnb Luxe-advertenties. Airbnb zegt dat het niet helpt bij het afdwingen van dergelijke contracten en gasten niet verplicht ze te ondertekenen.
De regels rond gegevens zijn het onderdeel dat Italiaanse hosts nauwkeurig moeten lezen. Artikel 4169 stelt dat "with limited exceptions, hosts may not solicit personal data at any point during the booking process or stay". De lijst van wat ze niet mogen vragen omvat "identification details or documents such as a guest's passport, driver's license, social security number, or photo" en "biometric or health data, such as fingerprints, facial recognition, or medical records", evenals telefoonnummers, e-mail- en huisadressen. Hosts "may physically check a guest's ID to verify identity in person at check-in" maar "may not, however, retain a digital or physical copy of the ID". De uitzonderingen zijn om te "comply with applicable law or a documented community association rule" of om een toegestaan contract mogelijk te maken. Waar dit van toepassing is, "must clearly disclose what information is required of guests, and why", "may not collect more data than the law or rule calls for", en is verantwoordelijk voor "securely storing and disposing of any sensitive data". Hosts mogen ook "not require use of a third-party app or registration on another website to gain entry to a listing", en "must provide an alternate access method if requested by the guest".
Handhaving verloopt via de advertentie: "educating the host", "issuing warnings", "a notice on the listing page flagging the issue to guests" en "reduced listing visibility in search". Volgens Airbnb's richtlijnen kunnen gasten een melding zien zoals "includes cleaning requests" als een probleem onopgelost blijft.
Waarom Airbnb zegt dit te doen
Een woordvoerder vertelde Newsweek: "House rules help guests understand what hosts expect, but we've heard from our community that they can be confusing. So we've redesigned them to make them easier to discover and clearer to set." Airbnb heeft de verandering niet publiekelijk gekoppeld aan enige toezichthouder. Dennis Goedheid van vastgoedbeheerder Casiola vertelde Rental Scale-Up: "Guests pay a cleaning fee and then get a list of chores. That never felt like hospitality." Anderen waren bozer: een hotel in Yorkshire vertelde Newsweek "frustrated and honestly... disappointed" te zijn, en twee Franse hosts, geciteerd door Technext, zeiden mogelijk het platform te zullen verlaten.
De vraag rond check-in in Italië
Elke host in Italië is gebonden aan artikel 109 van de openbare veiligheidswet (TULPS). Accommodatieverstrekkers «possono dare alloggio esclusivamente a persone munite della carta d'identità o di altro documento idoneo» en moeten de gegevens van elke gast binnen 24 uur aan de Questura doorgeven via het Alloggiati Web-portaal. Artikel 19-bis van wetsdecreet 113/2018 breidde deze verplichtingen uit naar iedereen die een woning voor minder dan 30 dagen verhuurt.
De wet vereist dat de gegevens de politie bereiken, niet een opgeslagen afbeelding van het document. In een verklaring van 29 april 2026 zei de gegevensbeschermingsautoriteit, de Garante, dat de plicht om gasten te identificeren «non legittima la conservazione, da parte delle strutture, di fotocopie o immagini», dat kopieën «devono essere immediatamente cancellate o distrutte», en dat alleen het bewijs van verzending mag worden bewaard, gedurende vijf jaar. Ze bekritiseerde specifiek het fotograferen van documenten met smartphones of het opvragen ervan via WhatsApp. Ook hoe de identiteitscontrole moet gebeuren, is omstreden geweest. De circulaire van het Ministerie van Binnenlandse Zaken van november 2024 vereiste dat gasten persoonlijk werden geïdentificeerd; de TAR Lazio vernietigde deze in mei 2025, maar de Consiglio di Stato vernietigde die uitspraak op 21 november 2025, en oordeelde dat puur op afstand inchecken onvoldoende was, terwijl identificatie via live video bij de ingang wel werd aanvaard.
Daar zit de praktische wrijving. Veel woningen in Sardinië met zelfstandige check-in gebruiken online systemen die voorafgaand aan aankomst de documenten van gasten verzamelen en de gegevens automatisch naar Alloggiati Web sturen. Vikey, een van zulke diensten, beschrijft een proces waarbij de gast via e-mail een link ontvangt, documenten en foto's ervan uploadt, gevraagd kan worden om een real-time selfie met het document, en gecontroleerd wordt door wat Vikey «verifica biometrica basata su intelligenza artificiale» noemt, waarna de gegevens naar het politieportaal gaan. Het verzamelen van de gegevens die de Questura nodig heeft, valt duidelijk binnen Airbnb's uitzondering voor "applicable law". Een biometrische gezichtsvergelijking is een andere zaak: de Italiaanse wet vereist dat een gast wordt geïdentificeerd, niet dat zijn of haar gezicht door software wordt vergeleken, dus bij Airbnb-boekingen die vanaf 20 november worden gemaakt, kan zo'n stap niet langer verplicht zijn. Hosts die hierop vertrouwen, zullen de wettelijke vereiste moeten vermelden in de verzoeken van de advertentie, alleen gegevens mogen verzamelen die Alloggiati Web nodig heeft, en een persoonlijke of live-video-check moeten aanbieden voor gasten die de geautomatiseerde route weigeren. Vikey heeft tot nu toe niets gepubliceerd over het nieuwe Airbnb-beleid.
Afzonderlijke huurovereenkomsten zijn in Italië veel minder belangrijk dan in de Verenigde Staten. De gids voor kortetermijnverhuur van de Agenzia delle Entrate stelt dat «per i contratti di locazione di durata non superiore ai 30 giorni non vi è l'obbligo di registrazione». Eén verandering die in de vakpers besproken wordt, geldt hier nog niet: Airbnb's tijdelijke telefoonnummers, die de echte nummers van gasten verbergen, zijn "currently available to a limited number of users in the United States and Canada", en reserveringen elders "work as-is".
Wat het betekent voor Sardinië
De markt voor kortetermijnverhuur in Sardinië is groot en grotendeels in particuliere handen. De Bank of Italy telde 47.217 woningen die begin het tweede kwartaal van 2026 voor toeristische verhuur werden gebruikt, 96% van alle toeristische accommodatie op het eiland en ongeveer drie per honderd inwoners, de hoogste verhouding in het Zuiden. Het toerisme-observatorium van de Regio noemt 43.952 particuliere accommodaties die in 2025 geregistreerd stonden als niet-zakelijk, tegenover 1.165 geregistreerd als bedrijf. De naleving is ongelijk: slechts 31,77% van de particuliere accommodaties in Gallura stuurde hun gastgegevens naar het regionale statistiekensysteem voor 2025, het laagste percentage van alle provincies, tegenover 83,77% van de hotels in Gallura.
Eigendom is niet het hele plaatje. Federalberghi, dat Inside Airbnb-gegevens voor augustus 2026 analyseerde, zegt dat 67,5% van de Italiaanse Airbnb-advertenties toebehoort aan hosts die meerdere eenheden beheren, en een studie van de Politecnico di Torino uit 2025 toonde aan dat 1,3% van de hosts een kwart van alle advertenties in bezit had. Voor Sardinië bestaat geen dergelijke uitsplitsing. Wat wel gezegd kan worden, is dat de woningen op het eiland overwegend particulier eigendom zijn, vaak informeel beheerd, met een professionele beheerslaag van onbekende omvang. De nieuwe regels zullen het sterkst gevoeld worden aan de informele kant van de markt, door hosts die een takenlijst op de koelkast achterlaten, een pasfoto via WhatsApp vragen, of een deurcode sturen zonder andere toegangsmogelijkheid.
Booking.com onder EU-onderzoek
Op 21 oktober opende de Europese Commissie formele procedures tegen Booking.com onder de Digital Services Act. Ze onderzoekt of Booking de risico's van frauduleuze en niet-conforme advertenties, zoals woningen die niet bestaan, en van phishing-scams die gebruikmaken van de reserverings- en gastgegevens die het platform deelt met accommodatieverstrekkers, naar behoren heeft beoordeeld en verminderd. Ze onderzoekt ook of advertenties waarvan de aanbieders betaald hebben voor een hogere plaatsing, duidelijk als advertentie zijn gelabeld. "Als dit wordt bewezen, zouden deze tekortkomingen inbreuken vormen op artikel 34 en 35 van de DSA", samen met artikel 26, lid 1, over transparantie van reclame. Uitvoerend vicevoorzitter Henna Virkkunen zei: "Europeans should be able to book their holidays without fear of being scammed. The Digital Services Act sets clear responsibilities on platforms to address these risks, and we must ensure that the leading booking platform in Europe takes those responsibilities seriously." Het openen van procedures loopt niet vooruit op de uitkomst. Onder artikel 74 van de DSA kunnen boetes oplopen tot 6% van de wereldwijde jaaromzet. Booking vertelde TheJournal.ie dat het "cooperating fully" is en dat "security, trust and the protection of personal information are top priorities at Booking.com."
De zaak wordt niet automatisch overgedragen op Airbnb. Booking.com is sinds april 2023 aangewezen als zeer groot online platform en sinds mei 2024 als poortwachter onder de Digital Markets Act. Airbnb is geen van beide: het rapporteert ongeveer 42,2 miljoen gemiddelde maandelijkse gebruikers in de EU voor februari tot juli 2026, onder de drempel van 45 miljoen, en staat niet op de lijst van aangewezen platforms van de Commissie. De algemene DSA-regels en de Europese consumenten- en gegevensbeschermingswetgeving blijven wel op haar van toepassing.
Een opsomming van boetes en schikkingen
Beide platforms hebben vaak te maken gehad met Europese toezichthouders. Voor Booking.com zijn de belangrijkste zaken:
Italië, november 2023: een schikking van 94 miljoen euro met de belastingdienst over niet-betaalde btw voor 2013 tot 2021, tegenover ongeveer 153 miljoen euro die oorspronkelijk werd geëist.
Spanje, juli 2024: een boete van 413,24 miljoen euro van de mededingingsautoriteit CNMC wegens misbruik van een machtspositie. Booking ging in beroep en de Audiencia Nacional schortte de boete begin 2025 op.
Hongarije: een boete van 2,5 miljard forint, ongeveer 7 miljoen euro, in 2020 wegens misleidende verkoopdruk, gevolgd door nog eens 382,5 miljoen forint in 2024 wegens het niet naleven hiervan.
Europese Unie: consumentenbeschermingstoezeggingen over prijsweergave overeengekomen met nationale autoriteiten in december 2019, een verbod in september 2023 op de overname van Etraveli, bevestigd door het Gerecht in september 2026, en de aanwijzing als poortwachter in mei 2024.
Italië, april 2026: de mededingings- en consumentenautoriteit AGCM opende een onderzoek naar hoe Preferred Partner-accommodaties worden gerangschikt en gelabeld.
Voor Airbnb:
Italië, december 2023: een schikking van 576 miljoen euro met het Openbaar Ministerie van Milaan over niet-ingehouden belasting op verhuur van 2017 tot 2021, na een beslagleggingsbevel van ongeveer 779 miljoen euro.
Spanje, december 2025: een boete van 64.055.311 euro van het consumentenministerie over 65.122 advertenties, waarvan het Hooggerechtshof van Madrid in maart 2026 weigerde de opschorting toe te staan; het hoofdberoep is nog hangende.
Barcelona: boetes van 600.000 euro aangekondigd in 2016 en 2017 wegens het adverteren van woningen zonder vergunning, vóór een overeenkomst met de stad in juli 2017.
Australië, december 2023: een boete van 15 miljoen Australische dollar wegens het tonen van prijzen in Amerikaanse dollars zonder dit te vermelden.
Europese Unie, 2019: wijzigingen in hoe prijzen en voorwaarden worden weergegeven, overeengekomen met nationale consumentenautoriteiten.
Een opmerking over de cijfers
Airbnb's beleidscitaten zijn afkomstig van de Engelse en Italiaanse helppagina's, die de oude en nieuwe versies naast elkaar tonen. De verklaring van de Garante van april noemt hotels, B&B's en gastenverblijven; dat deze gelijkelijk van toepassing is op kortetermijnverhuur, is onze interpretatie, gebaseerd op de gedeelde plicht uit artikel 109. Of een bepaalde check-in-opstelling voldoet aan Airbnb's uitzondering, hangt af van de configuratie ervan, die wij niet hebben gecontroleerd. De onderverdeling van de Regio tussen zakelijke en niet-zakelijke accommodaties is een registratiecategorie, geen maatstaf voor wie een woning daadwerkelijk beheert, en de cijfers van Federalberghi en de Politecnico zijn nationaal. De boete van de CNMC aan Booking werd opgeschort in afwachting van beroep en wij vonden geen uitspraak. Het plafond van 6% komt uit de DSA zelf, niet uit de aankondiging van de Commissie.
Opinie: goede hosts verliezen hier niets
Dit onderdeel is een opinie, geschreven door de redactie van Sardinia Blog. Sardinia Blog wordt gepubliceerd binnen het Rental12-ecosysteem, een eigenaar-exploitant in Olbia en Golfo Aranci die eigen woningen verhuurt via Airbnb en Booking.com in plaats van deze voor anderen te beheren, en heeft dus een direct belang bij deze regels. Rental12 gebruikt Vikey voor de check-in van gasten, biedt check-in op kantoor als alternatief aan, en is onderwerp geweest van een Vikey-casestudy. Lees dit met dat in gedachten.
Het grootste deel hiervan verandert niets voor een host die het werk al goed deed. Een gast die een schoonmaakkosten heeft betaald, hoort niet de bedden af te halen, de vaatwasser te laten draaien of vuilnis naar straat te brengen. Goede hosts zijn hier jaren geleden al mee gestopt, en velen zijn er nooit mee begonnen. De takenlijst bij vertrek was een teken van een host die kosten bespaarde ten koste van de gast, en als Airbnb's regels deze hosts wegduwen of hen dwingen hun normen te verhogen, is de markt daar beter van. In Sardinië, waar de meeste kortetermijnverhuur door particuliere eigenaren wordt gerund en velen nog altijd buiten de statistieken vallen, kan die opschoning groot zijn.
De contractregel is een Amerikaans antwoord op een Amerikaans probleem. In Italië heeft een kortetermijnverhuur van maximaal 30 dagen zelfs geen geregistreerd contract nodig. Weinig serieuze Europese hosts vroegen vakantiegangers om afzonderlijke papieren te ondertekenen, dus de beperking zal hier nauwelijks gevoeld worden.
Identificatie is het punt dat ertoe doet. Geen enkele host in Italië zou kopieën van paspoorten moeten bewaren, en de Garante heeft dat gezegd. Maar elke host in Italië moet elke gast identificeren en diens gegevens binnen 24 uur aan de Questura doorgeven, en dat is niet optioneel. De Italiaanse wet staat voorop, en Airbnb's eigen tekst erkent dit door uit te zonderen wat "applicable law" vereist. De test is of de uitzondering in de praktijk werkt. Als Airbnb's geautomatiseerde controles een host markeren omdat hij vraagt om de gegevens die de politie vereist, of de zichtbaarheid van een advertentie verlagen omdat het check-in-systeem een document verzamelt dat de wet de host verplicht te controleren, dan straft het platform naleving af. Dat zou een probleem zijn dat Airbnb snel zou moeten oplossen, en een probleem waar toezichthouders terecht naar zouden kijken als hosts dit kunnen aantonen.
Neemt Airbnb een risico? Ja, al niet voornamelijk bij toezichthouders vandaag. Haar regels bewegen in de richting die Europese autoriteiten al lang voorstaan: prijzen volledig weergegeven, geen verrassingskosten, minder verzamelde gegevens. Ze staat vooralsnog niet onder het extra toezicht waar Booking.com mee te maken heeft. Het risico ligt bij haar hosts, en bij handhaving via algoritme, bepaald en herzien binnen Airbnb, in een markt vol kleine aanbieders die geen accountmanager hebben om te bellen. Een platform dat gedetailleerde regels voor hosts opstelt, zal beoordeeld worden op de vraag of het dezelfde zorgvuldigheid toepast op fraude, illegale advertenties en zijn eigen kosten. Waar Airbnb vervolgens naartoe gaat, zal laten zien of dit om gasten draait of om controle.
Bronnen: Airbnb, helpartikel 4168 · Airbnb, helpartikel 4169 · Airbnb Italia, articolo 4169 · Airbnb Italia, informatiepagina, 20 oktober 2026 · Airbnb, tijdelijke telefoonnummers · Airbnb, bedrijfsgegevens en DSA-cijfers · Newsweek, 22 oktober 2026 · Rental Scale-Up, 21 oktober 2026 · Technext, 22 oktober 2026 · Garante Privacy, 29 april 2026 · Garante Privacy, nota aan brancheverenigingen, 29 april 2026 · Art. 109 TULPS · Consiglio di Stato, uitspraak 9101/2025 · TAR Lazio, uitspraak 10210/2025 · Agenzia delle Entrate, gids voor kortetermijnverhuur · Vikey, online check-in · Bank of Italy, L'economia della Sardegna, juni 2026 · Regione Sardegna, Osservatorio, Consistenza 2025 · Regione Sardegna, Osservatorio, Movimento 2025 · QualityTravel over het Federalberghi-dossier, oktober 2026 · Politecnico di Torino, FULL-rapport, maart 2025 · Europese Commissie, IP/26/2223, 21 oktober 2026 · Europese Commissie, lijst van aangewezen platforms · Europese Commissie, DMA-poortwachters · TheJournal.ie, 21 oktober 2026 · AGI, 10 november 2023 · Hosteltur, 2025 · GVH, juli 2024 · Europese Commissie, CPC-acties over accommodatieboekingen · Punto Informatico, april 2026 · Il Post, 13 december 2023 · Spaans Ministerie van Consumentenzaken, maart 2026 · Público, november 2016 · ACCC, december 2023
Gerelateerde artikelen
Elders op Sardinia Blog: de 319.000 Sardijnse woningen zonder vaste bewoner; hoe het aan de beurs genoteerde Italiaanse kortetermijnverhuurbedrijf presteert; en de grenzen die het Grondwettelijk Hof stelde aan regionale regels voor kortetermijnverhuur.
Sardinia Blog wordt gepubliceerd binnen het Rental12-ecosysteem, een eigenaar-exploitant die eigen woningen verhuurt in Olbia en Golfo Aranci, in plaats van een vastgoedbeheerder die voor andere eigenaren optreedt. Haar eigen afvalinzamelingsdienst voor gasten en haar persarchief zijn bedrijfsverklaringen, geen onafhankelijk bewijs.