Ce que dit l'étude Nomisma
L'étude est le dossier de Nomisma intitulé « Impatto dei cambiamenti che investono la domanda abitativa in Sardegna. Conoscere la domanda per orientare l'offerta » (l'impact de l'évolution de la demande de logements en Sardaigne). Elena Molignoni, responsable du secteur du marché immobilier chez Nomisma, l'a présentée à Olbia le samedi 17 octobre 2026, lors d'une rencontre publique organisée par Confartigianato Imprese Sardegna et ANAEPA Edilizia Confartigianato, l'association des métiers du bâtiment de Confartigianato. Le rapport complet n'a pas été publié ; ce qui est public provient du communiqué des organisateurs et des comptes rendus de presse de la présentation.
Selon les organisateurs, 15 119 des 18 797 ventes de logements enregistrées en Sardaigne en 2025, soit plus de 80 %, ont eu lieu dans des communes côtières. La Gallura Nord-Est a représenté 21,7 % de l'ensemble des ventes de la région, alors qu'elle abrite environ 10 % de la population de l'île. La même étude a recensé 319 000 logements sans résident permanent, un chiffre que nous avons abordé après la présentation, et a estimé que Cagliari et la Gallura réunies totalisent 30 111 des 51 597 codes d'identification nationaux (CIN) de la Sardaigne pour les locations touristiques.
La comparaison sur neuf ans, vérifiée
Le 8 novembre, GalluraOggi a rapporté un chiffre qui ne figurait pas dans les communiqués d'octobre : selon le rapport Nomisma, les ventes de logements en Gallura ont augmenté de 86,1 % entre 2016 et 2025, contre 48,3 % pour l'ensemble de l'Italie. Le journal ne donne pas les chiffres bruts et ne précise pas quelles communes composent la Gallura dans le calcul.
Nous avons vérifié ce qui peut l'être à partir des données de l'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), l'observatoire immobilier de l'administration fiscale italienne, qui enregistre les ventes de logements sous forme de transactions normalisées (NTN) :
Italie : 517 184 ventes de logements en 2016 et 766 757 en 2025, soit une hausse de 48,3 %. Le chiffre national correspond.
Sardaigne : 11 741 en 2016 et 18 820 en 2025, soit une hausse de 60,3 %.
Province de Sassari, qui dans les tableaux de l'OMI inclut encore la Gallura : 4 361 en 2016 et 7 490 en 2025, soit une hausse de 71,7 % ; hors de la ville de Sassari, la hausse a été de 80,6 %, de 3 349 à 6 050.
L'OMI ne publie gratuitement que des séries provinciales, et dans ces séries la Gallura se trouve dans la province de Sassari ; les 86,1 % ne peuvent donc pas être reconstitués à partir des tableaux publics. Ils sont toutefois cohérents avec ces derniers : la partie de la province hors de la ville de Sassari, qui comprend toute la Gallura, a progressé plus vite que l'île dans son ensemble. À partir des deux pourcentages publiés, les ventes de la Gallura seraient passées d'environ 2 190 en 2016 à environ 4 080 en 2025 (notre calcul).
Où se font les ventes
Le rapport régional de l'OMI pour 2025, publié le 5 juin 2026, apporte une partie du détail local que l'étude omet. Olbia a enregistré 1 239 ventes de logements en 2025, un chiffre proche des 1 441 de la ville de Sassari, mais à partir d'un parc bien plus réduit : 43 982 logements contre 65 832. Cela signifie que 2,8 % des logements d'Olbia ont changé de mains en un an, contre 2,2 % à Sassari, un écart que l'OMI attribue probablement à la proximité de la Costa Smeralda. La zone de la côte orientale de la province, selon le découpage de l'OMI, a totalisé 3 019 ventes, soit 40,3 % du total provincial et 7,6 % de plus qu'en 2024.
Derrière Castelsardo (4,1 %), l'OMI cite Trinità d'Agultu e Vignola, puis Loiri Porto San Paolo et Badesi à 3,4 % chacune et Santa Teresa Gallura à 3,2 %, parmi les communes de la province où la plus grande part des logements a changé de mains. Golfo Aranci et Arzachena affichaient les valeurs moyennes les plus élevées de Sardaigne, de deux à cinq fois la moyenne nationale selon l'OMI, suivies d'Aglientu, Santa Teresa Gallura, Palau, Olbia, San Teodoro et Loiri Porto San Paolo.
Ce que cela signifie pour un logement à l'année
Un nombre de ventes montre le dynamisme d'un marché, pas à qui il s'adresse. Aucun de ces chiffres n'indique combien de logements vendus sont devenus la résidence principale de quelqu'un, qui les a achetés, ni à quel prix : l'OMI compte les transactions, pas les valeurs, et les tableaux publics ne distinguent pas, à l'échelle locale, les résidences principales des résidences secondaires.
C'est du côté de la location que les résidents à l'année ressentent le changement. GalluraOggi rapporte que l'étude a relevé des indices de loyers en hausse de 27,8 % dans les zones côtières, de 30,1 % dans les zones intérieures et de 33,9 % dans les zones non côtières en Gallura entre 2016 et 2025, ainsi qu'un glissement des baux de longue durée vers des contrats transitoires, sans indiquer combien de logements sont concernés. Le journal conclut lui-même que ces chiffres ne suffisent pas à affirmer que la Gallura connaît une bulle immobilière. Les prix demandés constituent encore une autre mesure : les prix demandés à Olbia ont augmenté plus vite que les valeurs enregistrées par l'OMI.
Une note sur les chiffres
Les 21,7 % représentent une part des ventes de 2025, et les 86,1 % et 48,3 % sont des variations du nombre de ventes ; aucun ne dit quoi que ce soit des prix. Les transactions normalisées de l'OMI pondèrent chaque vente selon la part de propriété transférée : vendre la moitié d'un logement compte donc pour 0,5. Les chiffres 2025 de l'OMI sont provisoires et ceux de 2016 définitifs ; nos totaux additionnent les séries provinciales trimestrielles de l'OMI. Le total 2025 de Nomisma pour la Sardaigne (18 797) diffère légèrement de celui de l'OMI (18 820), probablement parce que les données ont été extraites à des dates différentes. Les quelque 2 190 et 4 080 ventes en Gallura sont notre propre calcul à rebours à partir des pourcentages de Nomisma et doivent être considérées comme approximatives jusqu'à la publication du rapport ou des chiffres communaux. Les zones de l'OMI ne suivent pas les limites de la Gallura : une partie de la côte nord relève de sa zone de la côte occidentale. Les variations de loyers sont des variations d'indice, non de contrats individuels, et ne sont connues que par le compte rendu de GalluraOggi.
Toits du centre d'Olbia, janvier 2016. Photo : Peterkz, CC BY 4.0, via Wikimedia Commons, recadrée.
Sources : GalluraOggi, 8 novembre 2026 · Confartigianato Imprese Sardegna, communiqué sur la rencontre du 17 octobre · Algherolive, 18 octobre 2026 · ANSA, 14 octobre 2026 · Agenzia delle Entrate, volumes de ventes de l'OMI par province, 2011 à 2025 · OMI, Statistiche regionali Sardegna 2026 · OMI, Rapporto Immobiliare 2026, résidentiel
Lectures complémentaires
Ailleurs sur Sardinia Blog : les 319 000 logements sardes sans résident permanent ; pourquoi les prix demandés à Olbia et les valeurs de l'OMI racontent des histoires différentes ; et la part de 35 % de la Gallura dans les nuitées touristiques de Sardaigne en 2025.
Sardinia Blog est publié au sein de l'écosystème Rental12, une entreprise qui loue des logements dont elle est propriétaire à Olbia et à Golfo Aranci ; le même groupe exploite aussi NR12, une société immobilière, et a donc un intérêt direct dans le marché immobilier de la Gallura. Le point de vue du groupe selon lequel la loi sur la location, et non les locations touristiques, est à l'origine de la pénurie de logements en Sardaigne et ses archives de presse sont des déclarations d'entreprise, et non des preuves indépendantes.
