Cosa sta cambiando Airbnb
Le nuove regole sono illustrate in due pagine di assistenza di Airbnb, l'articolo 4168 sulle regole della casa ragionevoli e l'articolo 4169 sui contratti imposti dall'host e altri requisiti. Entrambe specificano che la policy si applica alle prenotazioni effettuate a partire dal 20 novembre 2026, non ai soggiorni che iniziano a quella data. La pagina informativa italiana di Airbnb, datata 20 ottobre, conferma che la policy «entrerà in vigore il 20 novembre 2026». Nessuna delle pagine contiene una nota specifica per l'Italia o per l'Unione Europea.
Per quanto riguarda il check-out, le indicazioni di Airbnb sono precise. Agli ospiti "non dovrebbe essere chiesto di lavare e riporre i piatti, ma si può chiedere loro di mettere i piatti usati nel lavello". Non dovrebbe essere chiesto loro "di togliere le lenzuola dal letto o di avviare un lavaggio", né "di portare la spazzatura fuori sede", né di evitare l'uso di un servizio elencato come l'aria condizionata, sebbene gli host possano chiedere di spegnerla quando se ne vanno. Resta consentito separare i rifiuti nei bidoni interni. Più in generale, gli host non possono imporre compiti "che richiedono uno sforzo o un tempo significativi", addebitare costi per una caratteristica pubblicizzata che non sono inclusi nel prezzo mostrato al momento della prenotazione, né "imporre multe o altre penali agli ospiti".
I contratti separati sono ora limitati a quattro casi: quando sono richiesti dalla legge o dalle regole dell'edificio o del condominio, per un servizio opzionale come un golf cart, per soggiorni di 28 notti o più, e per gli annunci Airbnb Luxe. Airbnb afferma di non contribuire a far rispettare tali contratti né di richiedere agli ospiti di firmarli.
Le regole sui dati sono la parte che gli host italiani devono leggere con attenzione. L'articolo 4169 afferma che "salvo limitate eccezioni, gli host non possono richiedere dati personali in alcun momento durante il processo di prenotazione o il soggiorno". L'elenco di ciò che non possono chiedere include "dati identificativi o documenti come il passaporto, la patente di guida, il numero di previdenza sociale o la foto di un ospite" e "dati biometrici o sanitari, come impronte digitali, riconoscimento facciale o cartelle cliniche", oltre a numeri di telefono, indirizzi email e indirizzi di casa. Gli host "possono verificare fisicamente il documento d'identità di un ospite per confermarne l'identità di persona al check-in" ma "non possono, tuttavia, conservare una copia digitale o fisica del documento". Le eccezioni consistono nel "rispettare la legge applicabile o una regola documentata dell'associazione condominiale" oppure nel facilitare un contratto consentito. Quando se ne applica una, "l'host deve comunicare chiaramente quali informazioni sono richieste agli ospiti, e perché", "non può raccogliere più dati di quelli richiesti dalla legge o dalla regola", ed è responsabile della "conservazione sicura e dello smaltimento di qualsiasi dato sensibile". Gli host inoltre "non possono richiedere l'uso di un'app di terze parti o la registrazione su un altro sito web per accedere a un alloggio", e "devono fornire un metodo di accesso alternativo se richiesto dall'ospite".
L'applicazione delle regole passa attraverso l'annuncio: "educare l'host", "emettere avvertimenti", "un avviso sulla pagina dell'annuncio che segnala il problema agli ospiti" e "ridotta visibilità dell'annuncio nelle ricerche". Le indicazioni di Airbnb affermano che gli ospiti potrebbero visualizzare un avviso del tipo "include richieste di pulizia" se un problema resta irrisolto.
Perché Airbnb dice di farlo
Un portavoce ha dichiarato a Newsweek: "Le regole della casa aiutano gli ospiti a capire cosa si aspettano gli host, ma dalla nostra community abbiamo sentito dire che possono risultare confuse. Quindi le abbiamo ridisegnate per renderle più facili da trovare e più chiare da impostare." Airbnb non ha collegato pubblicamente il cambiamento a nessun regolatore. Dennis Goedheid, della società di gestione immobiliare Casiola, ha dichiarato a Rental Scale-Up: "Gli ospiti pagano una tariffa di pulizia e poi ricevono un elenco di faccende. Non è mai sembrata ospitalità." Altri erano più arrabbiati: un hotel dello Yorkshire ha detto a Newsweek di essere "frustrato e sinceramente... deluso", e due host francesi citati da Technext hanno detto che potrebbero lasciare la piattaforma.
La questione del check-in in Italia
Ogni host in Italia è vincolato dall'articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza (TULPS). I gestori di strutture ricettive «possono dare alloggio esclusivamente a persone munite della carta d'identità o di altro documento idoneo» e devono trasmettere i dati di ogni ospite alla Questura entro 24 ore tramite il portale Alloggiati Web. L'articolo 19-bis del decreto-legge 113/2018 ha esteso questi obblighi a chiunque affitti un'abitazione per meno di 30 giorni.
La legge richiede che i dati arrivino alla polizia, non che venga conservata un'immagine del documento. In una nota del 29 aprile 2026 l'autorità per la protezione dei dati, il Garante, ha affermato che l'obbligo di identificare gli ospiti «non legittima la conservazione, da parte delle strutture, di fotocopie o immagini», che le copie «devono essere immediatamente cancellate o distrutte», e che può essere conservata solo la ricevuta che conferma la trasmissione, per cinque anni. Ha criticato nello specifico la fotografia dei documenti con smartphone o la richiesta via WhatsApp. Anche le modalità di svolgimento della verifica d'identità sono state oggetto di scontro. La circolare del Ministero dell'Interno del novembre 2024 richiedeva l'identificazione degli ospiti di persona; il TAR Lazio l'ha annullata nel maggio 2025, ma il Consiglio di Stato ha ribaltato quella sentenza il 21 novembre 2025, ritenendo insoddisfacente il check-in puramente a distanza pur accettando l'identificazione tramite videochiamata dal vivo all'ingresso.
È lì che si trova l'attrito pratico. Molte case con self check-in in Sardegna utilizzano sistemi online che raccolgono i documenti degli ospiti prima dell'arrivo e inviano i dati ad Alloggiati Web automaticamente. Vikey, uno di questi servizi, descrive un processo in cui l'ospite riceve un link via email, carica i documenti e le relative foto, può essere invitato a fare un selfie in tempo reale con il documento, e viene verificato tramite quella che Vikey chiama «verifica biometrica basata su intelligenza artificiale», dopodiché i dati vengono inviati al portale della polizia. La raccolta dei dati richiesti dalla Questura rientra perfettamente nell'eccezione "legge applicabile" di Airbnb. Una corrispondenza biometrica del volto è un'altra cosa: la legge italiana richiede che un ospite venga identificato, non che il suo volto venga abbinato da un software, quindi per le prenotazioni Airbnb effettuate dal 20 novembre un simile passaggio non potrà più essere obbligatorio. Gli host che vi fanno affidamento dovranno indicare il requisito legale nelle richieste dell'annuncio, raccogliere solo ciò che serve ad Alloggiati Web, e offrire una verifica di persona o in videochiamata dal vivo per gli ospiti che rifiutano la procedura automatizzata. Finora Vikey non ha pubblicato nulla sulla nuova policy di Airbnb.
I contratti di locazione separati contano molto meno in Italia che negli Stati Uniti. La guida alle locazioni brevi dell'Agenzia delle Entrate rileva che «per i contratti di locazione di durata non superiore ai 30 giorni non vi è l'obbligo di registrazione». Un cambiamento discusso dalla stampa di settore non si applica ancora qui: i numeri di telefono temporanei di Airbnb, che nascondono i numeri reali degli ospiti, sono "attualmente disponibili per un numero limitato di utenti negli Stati Uniti e in Canada", e altrove le prenotazioni "funzionano come prima".
Cosa significa in Sardegna
Il mercato degli affitti brevi in Sardegna è ampio e per lo più in mani private. La Banca d'Italia ha contato 47.217 abitazioni utilizzate per affitti turistici all'inizio del secondo trimestre del 2026, il 96% di tutte le strutture ricettive turistiche dell'isola e circa tre ogni cento residenti, il rapporto più alto del Sud. L'osservatorio turistico della Regione elenca 43.952 alloggi privati registrati come non gestiti in forma imprenditoriale nel 2025, contro 1.165 registrati come imprese. La conformità è disomogenea: solo il 31,77% degli alloggi privati in Gallura ha inviato i dati degli ospiti al sistema statistico regionale per il 2025, il tasso più basso tra tutte le province, contro l'83,77% degli alberghi della Gallura.
La proprietà non è l'intero quadro. Federalberghi, analizzando i dati Inside Airbnb per agosto 2026, afferma che il 67,5% degli annunci Airbnb italiani appartiene a host che gestiscono più unità, e uno studio del Politecnico di Torino del 2025 ha rilevato che l'1,3% degli host deteneva un quarto di tutti gli annunci. Per la Sardegna non esiste una simile ripartizione. Ciò che si può affermare è che le abitazioni dell'isola sono in grandissima maggioranza di proprietà privata, spesso gestite in modo informale, con uno strato di gestione professionale di entità sconosciuta. Le nuove regole si faranno sentire soprattutto nella fascia informale del mercato, dagli host che lasciano un elenco di faccende sul frigorifero, chiedono una foto del passaporto su WhatsApp, o inviano un codice della porta senza alcun altro modo per entrare.
Booking.com sotto indagine UE
Il 21 ottobre la Commissione Europea ha avviato un procedimento formale contro Booking.com ai sensi del Digital Services Act. Sta verificando se Booking abbia adeguatamente valutato e ridotto i rischi derivanti da annunci fraudolenti e non conformi, come proprietà inesistenti, e da truffe di phishing che sfruttano i dati di prenotazione e degli ospiti che la piattaforma condivide con i gestori delle strutture. Sta inoltre verificando se gli annunci i cui gestori hanno pagato per un posizionamento più alto siano chiaramente contrassegnati come pubblicità. "Se dimostrate, queste mancanze costituirebbero violazioni degli articoli 34 e 35 del DSA", oltre all'articolo 26(1) sulla trasparenza pubblicitaria. La vicepresidente esecutiva Henna Virkkunen ha dichiarato: "Gli europei dovrebbero poter prenotare le proprie vacanze senza paura di essere truffati. Il Digital Services Act stabilisce responsabilità chiare per le piattaforme nell'affrontare questi rischi, e dobbiamo assicurarci che la principale piattaforma di prenotazione in Europa prenda sul serio tali responsabilità." L'apertura del procedimento non pregiudica l'esito. Ai sensi dell'articolo 74 del DSA, le sanzioni possono arrivare al 6% del fatturato mondiale annuo. Booking ha dichiarato a TheJournal.ie di stare "collaborando pienamente" e che "sicurezza, fiducia e protezione dei dati personali sono priorità assolute per Booking.com."
Il caso non si trasferisce automaticamente ad Airbnb. Booking.com è una piattaforma online di dimensioni molto grandi designata come tale dall'aprile 2023 e gatekeeper ai sensi del Digital Markets Act dal maggio 2024. Airbnb non lo è: dichiara circa 42,2 milioni di utenti medi mensili nell'UE per il periodo febbraio-luglio 2026, al di sotto della soglia dei 45 milioni, e non compare nell'elenco delle piattaforme designate della Commissione. Le regole generali del DSA e la normativa europea su consumatori e protezione dei dati continuano ad applicarsi a essa.
Un precedente di sanzioni e accordi
Entrambe le piattaforme hanno affrontato più volte le autorità di regolamentazione europee. Per Booking.com, i casi principali includono:
Italia, novembre 2023: un accordo da 94 milioni di euro con le autorità fiscali per IVA non versata dal 2013 al 2021, a fronte di circa 153 milioni di euro originariamente richiesti.
Spagna, luglio 2024: una sanzione di 413,24 milioni di euro da parte dell'autorità garante della concorrenza CNMC per abuso di posizione dominante. Booking ha fatto appello e l'Audiencia Nacional ha sospeso la sanzione all'inizio del 2025.
Ungheria: una multa di 2,5 miliardi di fiorini, circa 7 milioni di euro, nel 2020 per vendita a pressione ingannevole, seguita da ulteriori 382,5 milioni di fiorini nel 2024 per mancata conformità.
Unione Europea: impegni di tutela dei consumatori sulla visualizzazione dei prezzi concordati con le autorità nazionali nel dicembre 2019, un divieto di settembre 2023 relativo all'acquisizione di Etraveli, confermato dal Tribunale dell'Unione Europea nel settembre 2026, e la designazione come gatekeeper nel maggio 2024.
Italia, aprile 2026: l'autorità garante della concorrenza e del mercato AGCM ha aperto un'istruttoria su come vengono classificate ed etichettate le strutture Preferred Partner.
Per Airbnb:
Italia, dicembre 2023: un accordo da 576 milioni di euro con la Procura di Milano per tasse non trattenute sugli affitti dal 2017 al 2021, dopo un provvedimento di sequestro di circa 779 milioni di euro.
Spagna, dicembre 2025: una sanzione di 64.055.311 euro dal ministero dei Consumatori per 65.122 annunci, che il Tribunale Superiore di Madrid ha rifiutato di sospendere nel marzo 2026; l'appello principale è pendente.
Barcellona: sanzioni di 600.000 euro annunciate nel 2016 e nel 2017 per la pubblicizzazione di appartamenti senza licenza, prima di un accordo con la città nel luglio 2017.
Australia, dicembre 2023: una sanzione di 15 milioni di dollari australiani per aver mostrato i prezzi in dollari statunitensi senza specificarlo.
Unione Europea, 2019: modifiche al modo in cui prezzi e condizioni vengono mostrati, concordate con le autorità nazionali per la tutela dei consumatori.
Una nota sui dati
Le citazioni della policy di Airbnb provengono dalle sue pagine di assistenza in inglese e in italiano, che riportano fianco a fianco le versioni vecchia e nuova. La nota di aprile del Garante cita alberghi, B&B e case vacanza; che si applichi allo stesso modo agli affitti brevi è una nostra lettura, basata sul comune obbligo previsto dall'articolo 109. Se una specifica configurazione di check-in sia conforme all'eccezione di Airbnb dipende dalla sua configurazione, che non abbiamo verificato. La suddivisione della Regione tra alloggi imprenditoriali e non imprenditoriali è una categoria di registrazione, non una misura di chi gestisce effettivamente un'abitazione, e i dati di Federalberghi e del Politecnico sono nazionali. La sanzione della CNMC a Booking è stata sospesa in attesa dell'appello e non abbiamo trovato alcuna sentenza. Il tetto del 6% deriva dal DSA stesso, non dall'annuncio della Commissione.
Opinione: i buoni host non perdono nulla
Questa sezione è un'opinione, scritta dalla redazione di Sardinia Blog. Sardinia Blog è pubblicato all'interno dell'ecosistema Rental12, un proprietario-gestore a Olbia e Golfo Aranci che affitta abitazioni di sua proprietà su Airbnb e Booking.com anziché gestirle per conto di altri, e ha quindi un interesse diretto in queste regole. Rental12 utilizza Vikey per il check-in degli ospiti, offre il check-in presso il proprio ufficio come alternativa, ed è stato oggetto di un caso di studio di Vikey. Si legga questo pezzo tenendolo presente.
Gran parte di questo cambiamento non modifica nulla per un host che già svolgeva il proprio lavoro correttamente. Un ospite che ha pagato una tariffa di pulizia non dovrebbe spogliare i letti, far partire la lavastoviglie o portare la spazzatura in strada. I buoni host hanno smesso di chiederlo anni fa, e molti non hanno mai iniziato. L'elenco di faccende al check-out era il segno di un host che tagliava i costi a spese dell'ospite, e se le regole di Airbnb spingono questi host fuori dal mercato o li costringono ad alzare i propri standard, il mercato ne esce migliore. In Sardegna, dove la maggior parte degli affitti brevi è gestita da proprietari privati e molti restano ancora fuori dalle statistiche, questa selezione potrebbe essere ampia.
La regola sui contratti è una risposta americana a un problema americano. In Italia un affitto breve fino a 30 giorni non ha nemmeno bisogno di un contratto registrato. Pochi host europei seri chiedevano ai vacanzieri di firmare documenti separati, quindi la restrizione si farà sentire ben poco qui.
L'identificazione è il punto che conta davvero. Nessun host in Italia dovrebbe conservare copie dei passaporti, e il Garante lo ha detto chiaramente. Ma ogni host in Italia deve identificare ciascun ospite e trasmettere i suoi dati alla Questura entro 24 ore, e questo non è facoltativo. La legge italiana viene prima, e il testo stesso di Airbnb lo accetta esentando ciò che "la legge applicabile" richiede. Il vero banco di prova è se l'eccezione funziona nella pratica. Se i controlli automatizzati di Airbnb segnalano un host per aver richiesto i dati che la polizia impone, oppure abbassano la visibilità di un annuncio perché il suo sistema di check-in raccoglie un documento che la legge obbliga l'host a verificare, la piattaforma starebbe penalizzando la conformità. Sarebbe un problema che Airbnb dovrebbe risolvere rapidamente, e che i regolatori avrebbero ragione a esaminare se gli host potessero documentarlo.
Airbnb sta correndo un rischio? Sì, anche se oggi non principalmente con i regolatori. Le sue regole si muovono nella direzione da tempo spinta dalle autorità europee: prezzi mostrati per intero, nessuna tariffa a sorpresa, meno dati raccolti. Per ora non è soggetta allo scrutinio aggiuntivo che affronta Booking.com. Il rischio è con i suoi host, e con un'applicazione delle regole affidata ad algoritmi, decisa e riesaminata internamente da Airbnb, in un mercato pieno di piccoli operatori che non hanno un account manager da chiamare. Una piattaforma che scrive regole dettagliate per gli host sarà giudicata in base al fatto che applichi la stessa cura alle truffe, agli annunci illegali e alle proprie tariffe. Dove Airbnb andrà in futuro mostrerà se questo riguarda gli ospiti o il controllo.
Fonti: Airbnb, articolo di assistenza 4168 · Airbnb, articolo di assistenza 4169 · Airbnb Italia, articolo 4169 · Airbnb Italia, pagina informativa, 20 ottobre 2026 · Airbnb, numeri di telefono temporanei · Airbnb, dettagli societari e dati DSA · Newsweek, 22 ottobre 2026 · Rental Scale-Up, 21 ottobre 2026 · Technext, 22 ottobre 2026 · Garante Privacy, 29 aprile 2026 · Garante Privacy, nota alle associazioni di categoria, 29 aprile 2026 · Art. 109 TULPS · Consiglio di Stato, sentenza 9101/2025 · TAR Lazio, sentenza 10210/2025 · Agenzia delle Entrate, guida alle locazioni brevi · Vikey, check-in online · Banca d'Italia, L'economia della Sardegna, giugno 2026 · Regione Sardegna, Osservatorio, Consistenza 2025 · Regione Sardegna, Osservatorio, Movimento 2025 · QualityTravel sul dossier Federalberghi, ottobre 2026 · Politecnico di Torino, report FULL, marzo 2025 · Commissione Europea, IP/26/2223, 21 ottobre 2026 · Commissione Europea, elenco delle piattaforme designate · Commissione Europea, gatekeeper DMA · TheJournal.ie, 21 ottobre 2026 · AGI, 10 novembre 2023 · Hosteltur, 2025 · GVH, luglio 2024 · Commissione Europea, azioni CPC sulle prenotazioni alberghiere · Punto Informatico, aprile 2026 · Il Post, 13 dicembre 2023 · Ministero dei Consumatori spagnolo, marzo 2026 · Público, novembre 2016 · ACCC, dicembre 2023
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Sardinia Blog è pubblicato all'interno dell'ecosistema Rental12, un proprietario-gestore che affitta abitazioni di sua proprietà a Olbia e Golfo Aranci anziché un property manager che agisce per conto di altri proprietari. Il suo servizio di raccolta rifiuti per gli ospiti e il suo archivio stampa sono dichiarazioni aziendali, non prove indipendenti.