Cosa ha dichiarato illegittimo la Corte
L'Emilia-Romagna ha approvato la legge regionale 10 il 19 dicembre 2025, intitolata Disciplina degli immobili destinati a locazione breve. Il Consiglio dei Ministri ha votato per impugnarla l'11 febbraio 2026 e ha depositato il ricorso il 16 febbraio. L'udienza pubblica si è svolta il 7 luglio 2026, con Giovanni Pitruzzella come giudice relatore, e la sentenza è stata depositata il 9 ottobre.
Due disposizioni sono cadute:
L'articolo 4, che creava una destinazione urbanistica dedicata alla locazione breve all'interno della categoria delle strutture turistico-ricettive, per cui il passaggio di un immobile a tale destinazione richiedeva un permesso di costruire
L'articolo 5, che consentiva ai comuni di fissare condizioni nei propri strumenti di pianificazione per la locazione breve in aree definite
La Corte ha dato due motivazioni per dichiarare illegittimo l'articolo 4. Esso si applicava all'intero territorio regionale, non solo alle zone sotto pressione, il che lo rendeva sproporzionato rispetto al suo scopo. E poneva l'onere del cambio di destinazione d'uso solo sui locatori di affitti brevi, mentre gli operatori di strutture extra-hotel, tenuti a operare in forma d'impresa, non avevano un obbligo equivalente. La Corte ha ritenuto che si trattasse di una disparità di trattamento irragionevole ai sensi degli articoli 3 e 41 della Costituzione, che riguardano l'uguaglianza e la libertà economica. L'articolo 5 è caduto perché dipendeva dall'articolo 4.
Non tutte le argomentazioni del governo hanno avuto successo. La tesi secondo cui la regione avrebbe invaso la competenza esclusiva dello Stato in materia di concorrenza è stata respinta come infondata. Il resto della legge 10 resta in vigore.
Cosa possono ancora fare le regioni
La sentenza si legge in modo diverso se affiancata alla sentenza 186/2025, depositata il 17 dicembre 2025, nella quale la stessa Corte ha respinto l'impugnazione del governo contro il codice del turismo della Toscana, la legge regionale 61/2024. L'articolo 59 di quella legge consente ai comuni capoluogo di provincia, e a quelli classificati ad alta densità turistica ai sensi dell'articolo 182 del decreto-legge 34/2020, di fissare limiti e zone di esclusione per le locazioni brevi, con un'autorizzazione quinquennale facoltativa per ciascuna unità.
La Corte l'ha confermata sulla base del fatto che il turismo e il governo del territorio sono competenze regionali, che la discrezionalità comunale è necessaria per distinguere una città d'arte da un piccolo borgo, e che l'esercizio di tale discrezionalità resta soggetto al controllo dei tribunali amministrativi. Lette insieme, le due sentenze tracciano una linea. Un potere mirato, attribuito a categorie nominate di comuni e applicato zona per zona, resiste. Una regola unica imposta a un'intera regione non resiste.
Dove si trova la Sardegna
La Sardegna non ha una legge regionale di nessuno dei due tipi. Le locazioni brevi qui sono disciplinate dal codice nazionale di registrazione CIN e dalle norme regionali sul turismo relative alle strutture classificate, e nessun comune sardo è stato designato secondo i criteri che la Commissione Europea ha proposto nel suo Affordable Housing Act del 9 settembre 2026.
L'argomentazione a favore di una legge di questo tipo viene portata avanti a livello locale. In un articolo d'opinione su L'Unione Sarda del 7 ottobre 2026, Pierpaolo Murgia ha scritto che le locazioni brevi e le strutture extra-hotel dovrebbero restare ma che il loro eccesso dovrebbe essere limitato con decisione, e ha chiesto una legge regionale che consenta ai comuni di fissare limiti e autorizzazioni nei quartieri saturi. Ha citato espressamente la sentenza 186/2025 e il modello toscano. L'articolo è una rubrica d'opinione, non una proposta di legge: nessun disegno di legge sulle locazioni brevi è all'esame del consiglio regionale sardo.
La questione della scala resta qui aperta. I dati regionali per il 2025 hanno contato 46.024 alloggi privati sull'isola, di cui 15.926 nella Gallura Nord-Est Sardegna intorno a Olbia e Golfo Aranci. Nel marzo 2026 l'assessore regionale al turismo, Franco Cuccureddu, ha descritto la crescita delle locazioni brevi come rapida, pur affermando che l'isola non soffriva ancora di overtourism.
Una nota sulla sentenza
Questo resoconto si basa sul fascicolo della Corte relativo al ricorso 2/2026, che elenca le disposizioni impugnate e le date procedurali, e sulla copertura giornalistica della sentenza depositata il 9 ottobre. Il testo integrale contiene il ragionamento che le sintesi comprimono, e chiunque intenda basarsi su di esso per una decisione di pianificazione o di licenza dovrebbe leggerlo direttamente piuttosto che la copertura stampa. Le espressioni italiane qui citate compaiono nella copertura giornalistica della decisione; le traduzioni in inglese sono rese dell'originale. La sentenza vincola la legge dell'Emilia-Romagna e fissa un'interpretazione della Costituzione entro cui le altre regioni devono muoversi, ma non modifica di per sé alcuna norma in vigore in Sardegna.
Fonti: Corte costituzionale, fascicolo del ricorso 2/2026 · Il Sole 24 Ore NT+ Diritto, sentenza 164/2026 (9 ottobre 2026) · ANSA, 9 ottobre 2026 · Il Resto del Carlino, reazioni (9 ottobre 2026) · Studio Tecnico Pagliai sulla sentenza 186/2025 e sulla legge toscana 61/2024 · L'Unione Sarda, articolo d'opinione (7 ottobre 2026) · Regione Sardegna, Osservatorio del Turismo, Capacità ricettiva 2025