Cosa dice lo studio di Nomisma
Lo studio è il dossier di Nomisma "Impatto dei cambiamenti che investono la domanda abitativa in Sardegna. Conoscere la domanda per orientare l'offerta". Elena Molignoni, responsabile dell'area mercato immobiliare di Nomisma, l'ha presentato a Olbia sabato 17 ottobre 2026, nel corso di un incontro pubblico organizzato da Confartigianato Imprese Sardegna e da ANAEPA Edilizia Confartigianato, l'associazione di Confartigianato dei mestieri dell'edilizia. Il rapporto completo non è stato pubblicato: quanto è di dominio pubblico proviene dal comunicato degli organizzatori e dai resoconti della stampa sulla presentazione.
Secondo gli organizzatori, 15.119 delle 18.797 compravendite di abitazioni registrate in Sardegna nel 2025, più dell'80%, sono avvenute nei comuni costieri. La Gallura Nord-Est ha concentrato il 21,7% di tutte le compravendite della regione, pur ospitando circa il 10% della popolazione dell'isola. Lo stesso studio ha contato 319.000 abitazioni senza residente stabile, un dato che abbiamo approfondito dopo la presentazione, e ha collocato Cagliari e la Gallura insieme a quota 30.111 dei 51.597 codici identificativi nazionali (CIN) per gli affitti turistici della Sardegna.
Il confronto su nove anni, verificato
L'8 novembre GalluraOggi ha riportato un dato che non figurava nei comunicati di ottobre: secondo il rapporto Nomisma, le compravendite di abitazioni in Gallura sono aumentate dell'86,1% tra il 2016 e il 2025, contro il 48,3% dell'Italia nel complesso. Il quotidiano non fornisce i valori assoluti e non specifica quali comuni compongano la Gallura nel calcolo.
Abbiamo verificato ciò che è verificabile confrontandolo con i dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), l'osservatorio sul mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, che registra le compravendite di abitazioni come numero di transazioni normalizzate (NTN):
Italia: 517.184 compravendite di abitazioni nel 2016 e 766.757 nel 2025, con un aumento del 48,3%. Il dato nazionale coincide.
Sardegna: 11.741 nel 2016 e 18.820 nel 2025, con un aumento del 60,3%.
Provincia di Sassari, che nelle tabelle OMI comprende ancora la Gallura: 4.361 nel 2016 e 7.490 nel 2025, con un aumento del 71,7%; al di fuori della città di Sassari l'aumento è stato dell'80,6%, da 3.349 a 6.050.
L'OMI pubblica gratuitamente solo serie provinciali, e in queste serie la Gallura rientra nella provincia di Sassari: l'86,1% non può quindi essere ricostruito dalle tabelle pubbliche. È tuttavia coerente con esse: la parte della provincia esterna alla città di Sassari, che comprende tutta la Gallura, è cresciuta più velocemente dell'isola nel suo insieme. Sulla base delle due percentuali pubblicate, le compravendite in Gallura sarebbero passate da circa 2.190 nel 2016 a circa 4.080 nel 2025 (nostro calcolo).
Dove si concentrano le compravendite
Il rapporto regionale OMI per il 2025, pubblicato il 5 giugno 2026, fornisce alcuni dettagli locali che lo studio omette. Olbia ha registrato 1.239 compravendite di abitazioni nel 2025, vicino alle 1.441 della città di Sassari, ma a partire da uno stock molto più ridotto: 43.982 abitazioni contro 65.832. Significa che il 2,8% delle abitazioni di Olbia ha cambiato proprietario in un anno, contro il 2,2% di Sassari, una differenza che secondo l'OMI è probabilmente dovuta alla vicina Costa Smeralda. La zona costa orientale della provincia, secondo la ripartizione OMI, ha totalizzato 3.019 compravendite, il 40,3% del totale provinciale e il 7,6% in più rispetto al 2024.
Dopo Castelsardo (4,1%), l'OMI elenca Trinità d'Agultu e Vignola, poi Loiri Porto San Paolo e Badesi al 3,4% ciascuno e Santa Teresa Gallura al 3,2%, tra i comuni della provincia in cui la quota più alta di abitazioni ha cambiato proprietario. Golfo Aranci e Arzachena hanno registrato i valori medi più alti della Sardegna, da due a cinque volte la media nazionale secondo l'OMI, seguiti da Aglientu, Santa Teresa Gallura, Palau, Olbia, San Teodoro e Loiri Porto San Paolo.
Cosa significa per chi cerca casa per viverci tutto l'anno
Il numero delle compravendite indica quanto sia attivo un mercato, non chi serva. Nessuno di questi dati dice quante delle abitazioni vendute siano diventate la residenza principale di qualcuno, chi le abbia acquistate o a quale prezzo: l'OMI conta le transazioni, non i valori, e le tabelle pubbliche non distinguono a livello locale tra prime e seconde case.
È sul fronte degli affitti che chi risiede tutto l'anno avverte il cambiamento. GalluraOggi riferisce che lo studio ha rilevato indici dei canoni in Gallura in crescita del 27,8% nelle aree costiere, del 30,1% in quelle interne e del 33,9% in quelle non costiere tra il 2016 e il 2025, e un passaggio dai contratti a lungo termine a quelli transitori, senza quantificare quante abitazioni siano coinvolte. Lo stesso quotidiano conclude che i dati non bastano per affermare che la Gallura sia in una bolla immobiliare. I prezzi richiesti sono ancora una misura diversa: a Olbia i prezzi richiesti sono saliti più in fretta dei valori registrati dall'OMI.
Una nota sui numeri
Il 21,7% è una quota delle compravendite del 2025, mentre l'86,1% e il 48,3% sono variazioni del numero di compravendite; nessuno di questi dati dice qualcosa sui prezzi. Le transazioni normalizzate dell'OMI ponderano ogni compravendita in base alla quota di proprietà trasferita, quindi la vendita di metà abitazione conta 0,5. I dati OMI del 2025 sono provvisori e quelli del 2016 definitivi; i nostri totali sommano le serie provinciali trimestrali dell'OMI. Il totale di Nomisma per la Sardegna nel 2025 (18.797) differisce leggermente da quello dell'OMI (18.820), probabilmente perché i dati sono stati estratti in date diverse. Le circa 2.190 e 4.080 compravendite in Gallura sono un nostro calcolo a ritroso a partire dalle percentuali di Nomisma e vanno considerate approssimative finché non saranno pubblicati il rapporto o i dati comunali. Le zone dell'OMI non seguono i confini della Gallura: parte della costa settentrionale ricade nella zona costa occidentale. Le variazioni dei canoni sono variazioni di un indice, non di singoli contratti, e sono note solo attraverso il resoconto di GalluraOggi.
Tetti del centro di Olbia, gennaio 2016. Foto: Peterkz, CC BY 4.0, tramite Wikimedia Commons, ritagliata.
Fonti: GalluraOggi, 8 novembre 2026 · Confartigianato Imprese Sardegna, comunicato sull'incontro del 17 ottobre · Algherolive, 18 ottobre 2026 · ANSA, 14 ottobre 2026 · Agenzia delle Entrate, OMI, volumi di compravendita per provincia, 2011-2025 · OMI, Statistiche regionali Sardegna 2026 · OMI, Rapporto Immobiliare 2026, residenziale
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Su Sardinia Blog: le 319.000 abitazioni sarde senza residente stabile; perché i prezzi richiesti a Olbia e i valori OMI raccontano storie diverse; e la quota del 35% della Gallura sulle presenze turistiche della Sardegna nel 2025.
Sardinia Blog è pubblicato all'interno dell'ecosistema Rental12, un'azienda che affitta abitazioni di sua proprietà a Olbia e Golfo Aranci; lo stesso gruppo gestisce anche NR12, un'attività immobiliare, e ha quindi un interesse diretto nel mercato immobiliare della Gallura. La tesi del gruppo secondo cui a causare la carenza di alloggi in Sardegna sarebbe la normativa sulle locazioni, non gli affitti turistici e il suo archivio stampa sono dichiarazioni aziendali, non prove indipendenti.